500 000 dollars américains, soit environ 450 000 euros. C’est le montant minimum qu’il faut débourser pour devenir propriétaire d’un bien immobilier sur l’île Maurice permettant d’obtenir un permis de résidence permanente. « C’est la solution la plus simple pour s’installer de manière durable à Maurice », insiste Joël Rault, ex-ambassadeur de la République de Maurice en France, qui assure désormais la promotion de son pays auprès des investisseurs étrangers. Attention, il ne s’agit pas de n’importe quel bien. En effet, la loi interdit d’acheter directement une maison à un particulier mauricien.
« En 2002, une loi a été votée permettant aux étrangers de devenir propriétaire dans l’île, explique Outi de Falbaire, représentante du réseau Barnes à Maurice. Afin que les Mauriciens ne soient pas victimes de la spéculation immobilière, les étrangers ne peuvent cependant acheter que dans certaines zones très précises. »
Les autorités encadrent les programmes immobiliers où les étrangers peuvent acheter. Seuls leur sont accessibles les complexes immobiliers étiquetés « IRS » (Integrated Resort Scheme) ou RES (Real Estate Scheme), qui ont été regroupés en 2015 dans un système unique baptisé « PSD » (Property Development Scheme). « Il s’agit de programmes neufs vendus sur plan, précise M. Rault. Ces complexes privatifs de 5 à 5 000 lots offrent de nombreux services intégrés à leurs résidents : gardiennage, piscine, entretien des espaces verts, golf… »
A Maurice, un touriste sur trois et un acheteur immobilier sur deux est français. Selon le Quai d’Orsay, 11 800 Français s’y seraient installés. Philippe Turpin / Photononstop
La plupart de ces zones destinées aux acheteurs étrangers ont ainsi été créées le long du littoral, mais aussi à l’intérieur des terres à la place d’anciennes plantations de canne à sucre. Environ une centaine de programmes immobiliers sont actuellement en développement à Maurice.
Les promoteurs, souvent d’anciens producteurs de canne à sucre, y bâtissent des résidences destinées à une clientèle haut de gamme. Outre le soleil toute l’année et la beauté du lagon, celle-ci est d’abord attirée par un cadre fiscal particulièrement clément.
Taux unique de 15 %
Si le montant du bien que vous achetez dépasse 500 000 dollars et si vous habitez à Maurice au moins six mois par an, vous obtiendrez le statut de résident permanent qui permet de bénéficier de la douceur de la fiscalité locale. En effet, tous les revenus, quelle que soit leur nature, sont imposés à un taux unique de 15 %.
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Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values en cas de revente d’un bien immobilier, ni droit de succession, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation, et la convention fiscale franco-mauricienne permet aux Français d’éviter une double imposition avec leur pays d’origine. Précision : le permis de résidence permanente s’applique à l’acquéreur, à son conjoint marié et à ses enfants âgés de moins de 24 ans.
Si vous achetez à Maurice mais que votre investissement est inférieur au seuil de 500 000 euros, vous pourrez résider sur l’île jusqu’à six mois dans l’année, mais vous dépendrez toujours du régime fiscal français. Cette fiscalité clémente explique en grande partie la cote d’amour de l’île auprès des Français. « Ici, un touriste sur trois et un acheteur immobilier sur deux est Français », précise M. Rault. Selon le Quai d’Orsay, 11 800 Français s’y seraient installés.
La ville de Port-Louis, capitale de Maurice, au nord-ouest de l’île. Port-Louis est connu pour son architecture de style colonial français. Philippe Turpin / Photononstop
Stabilité politique
Modèle de stabilité politique et de respect de l’Etat de droit en Afrique, Maurice est devenue, cinquante ans après son indépendance, une sorte de Luxembourg de l’Afrique, inscrite par l’Union européenne sur la liste grise des paradis fiscaux. Mais la fiscalité est loin d’être le seul atout de ce petit paradis de l’océan Indien, situé à l’ouest de La Réunion.
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En moins de deux décennies, Maurice est devenue est une destination touristique de choix auprès des Français, qui apprécient notamment le faible décalage horaire (seulement deux heures) avec la métropole. Longue de 65 km et large de 45 km, l’île couvre une superficie de 2 000 km². Son origine volcanique explique l’existence d’un vaste lagon, qui fait le bonheur des adeptes de la plongée sous-marine. L’activité favorite des touristes retraités, qui constituent le gros des investisseurs, est plutôt le golf, tandis que les plus jeunes préfèrent le kite surf, un loisir en plein essor.
Vue aérienne de Grand Baie, au nord de l’île. La fourchette de prix va de 300 000 euros pour un appartement de 80-90 m² en ville jusqu’à une quinzaine de millions d’euros pour les biens les plus luxueux. Atamu Rahi/Iconotec / Photononstop
La capitale est Port-Louis, dans le nord-ouest de l’île. Maurice n’a pas de langue officielle, mais le français, enseigné à l’école, est parlé couramment par son 1,3 million d’habitants, alors que l’anglais est surtout la langue administrative. Le créole mauricien est également parlé par la majorité de la population, la plupart des Mauriciens étant soit d’origine indienne, soit d’origine créole, avec beaucoup de métissage, comme à La Réunion.
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La zone touristique la plus développée est Grand Baie, au nord de l’île. La fourchette de prix y est large : de 300 000 euros pour un appartement de 80-90 m² en ville jusqu’à une quinzaine de millions d’euros pour les biens les plus luxueux. Une belle villa de 400 m² près de la mer avec jardin et piscine vaut environ 750 000 euros. Il faut ajouter au moins 100 000 euros pour avoir une vue sur la mer.
Si la plupart des complexes immobiliers sont implantés sur la côte ouest (Tamarin, Le Morne, Rivière noire…), plusieurs projets sont en cours de développement au sud-est, à la Pointe d’Esny, un endroit préservé qui abrite certaines des plus belles plages de l’île. Les constructions ayant démarré en 2018, les premières livraisons sont attendues pour 2020.
« Le marché immobilier mauricien est encore jeune ; les premières constructions destinées aux étrangers ont commencé il y a dix-sept ans. Rares encore sont ceux qui achètent dans l’ancien », explique Mme de Falbaire.
Les chutes Chamarel, à Maurice. Modèle de stabilité politique, ce petit pays situé à 9000 kilomètres de la France est devenu en cinquante ans une sorte de « Luxembourg » de l’Afrique. Peter Langer/Insight / Design Pics / Photononstop
Hérité du code Napoléon, le système juridique mauricien est proche du droit français. Les documents légaux y sont rédigés en Français et il faut passer devant un notaire pour finaliser une transaction immobilière. Les frais de notaires représentent 1,5 % du montant de l’acquisition, auxquels il faut ajouter 5 % de droits d’enregistrement.
A savoir : la plupart des étrangers qui achètent dans l’île le font sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Comme en France, il existe une garantie financière d’achèvement et une garantie décennale qui protègent l’acquéreur en cas de malfaçon. Il est néanmoins indispensable de s’assurer de la solidité financière et du sérieux du promoteur avant de passer à l’acte. Autre particularité de ce marché, il n’y a pas de frais d’agence dans le neuf car les agences immobilières locales sont rémunérées par les promoteurs.
Louer plusieurs mois par an pour rentabiliser son investissement est relativement facile à Maurice, où le climat est doux toute l’année. D’autant qu’aucune restriction à la location saisonnière n’a été mise en place. « Les touristes sont français, sud-africains, britanniques, italiens ou du Moyen-Orient », précise Joël Rault. Les prix ayant augmenté de 5 % par an en moyenne au cours de la dernière décennie, la rentabilité nette moyenne ne dépasse pas 3 % à 4 %.
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