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Crédit immobilier : la prime d’activité ne vous aidera pas à acheter votre logement ! | Actualités

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Vous bénéficiez de la prime d’activité et souhaitez acheter un bien immobilier ? Sachez que cette aide ne vous permettra pas d’emprunter plus facilement : les banques ne la prennent pas en compte dans leur calcul d’endettement.

Crédit immobilier : la prime d’activité n’est pas prise en compte
Cette année, plus de 3,5 millions de foyers français ont reçu la nouvelle prime d’activité, dont 700 000 nouveaux bénéficiaires. Cependant, ceux qui ont un projet immobilier et comptaient sur cette hausse de revenus pour emprunter plus facilement pourraient bien être déçus : les banques ne prennent pas en compte cette aide dans le calcul d’endettement, « ne sachant pas si elle sera maintenue dans le temps », selon des propos rapportés par Vousfinancer, courtier en crédit immobilier. C’est donc une mauvaise nouvelle pour les futurs emprunteurs qui auraient pu bénéficier d’un impact positif sur leur capacité d’emprunt. En théorie, un couple gagnant chacun le Smic et bénéficiant d’une hausse de revenus de 100 € par mois liée à la prime d’activité aurait pu emprunter 15 000 € de plus sur 25 ans (188 300 € contre 173 600 €). « Cette hausse de la prime d’activité a bien sûr comme vocation première de redonner du pouvoir d’achat aux Français. Mais pour ceux qui ont un projet immobilier, elle pourrait permettre d’acheter une plus grande surface ou un logement plus près des centres-villes » explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier.

Cette prime peut représenter plusieurs centaines d’euros de revenus supplémentaires. Il faut espérer que d’ici quelques mois les banques acceptent de la prendre en compte »​. 
Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Prime d’activité : les locataires mieux lotis que les propriétaires
En plus des revenus du demandeur, de la composition du foyer et des autres prestations déjà versées, le calcul de la prime d’activité prend en compte le statut d’occupation du logement (propriétaire, locataire ou hébergé à titre gratuit). Si le demandeur est propriétaire ou hébergé à titre gratuit, les montants de la prime sont deux moins élevés que s’il était locataire. Dans certains cas, le demandeur propriétaire n’y a tout simplement pas le droit, alors qu’il en aurait bénéficié en tant que locataire. Ainsi, un couple salarié avec des revenus de 1 500 € chacun, soit 3 000 € à deux et 1 enfant de moins de 14 ans, ne peut bénéficier de la prime s’il est propriétaire alors qu’il pourrait bénéficier de 142 € par mois en tant que locataire. Un célibataire salarié sans enfant disposant de 1 500 € de revenus pourra lui bénéficier d’une prime de 60 € par mois s’il est propriétaire, et de 126 € s’il est locataire. « Dans le calcul de la prime, le fait d’être propriétaire ou hébergé à titre gratuit donne les mêmes droits (…). Or, la plupart de ceux qui ont acheté avec un revenu donnant droit à la prime d’activité ont dû le faire avec un crédit immobilier dont la charge financière peut être équivalente voire supérieure à un loyer » conclut Sandrine Allonier.

Bon à savoir
Le statut d’occupation est pris en compte dans le calcul de la prime. A revenus équivalents, locataires et propriétaires ne toucheront pas le même montant.

Bonne nouvelle, les taux des crédit immobiliers resteront attractifs en 2019
Si la prime d’activité n’améliorera pas les conditions d’emprunt des Français, en revanche c’est le cas des taux de crédit, qui restent très attractifs en ce début d’année 2019. En février, les taux généralement constatés diminuent sur 4 des 6 durées étudiées par La Centrale de Financement, courtier en crédit immobilier. Les taux d’emprunt sur 10, 15 et 25 ans baissent de 0,01 %, pour atteindre respectivement 1,01 %, 1,24 % et 1,71 %. Sur 7 ans, ils reculent de 0,02 %, atteignant 0,84 %. Les taux de crédit immobilier sont stables sur 12 ans (1,16 %) et 20 ans (1,45 %). Précisons que les taux resteront bas pendant de longs mois. En effet, la Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés et réaffirmé qu’une hausse n’était pas envisagée. Dans le même temps, les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans sont revenus à leur plus bas niveau depuis juillet 2018 à moins de 0,6 %, contre 0,80 % fin 2018. « Ce maintien des taux d’emprunt d’Etat à un niveau historiquement bas devrait permettre aux banques de continuer à mener une politique des taux de crédit attractifs sans trop rogner sur leurs marges » complète Jérôme Robin, président de Vousfinancer.

Chiffres clés
En ce début d’année 2019, les taux d’emprunt restent inférieurs à 1,8 % sur toutes les durées.

Sourced through Scoop.it from: edito.seloger.com

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2019 : Fin de nombreux chantiers pour de grands projets toulousains

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2019 : Fin de nombreux chantier pour de grands projets urbains toulousains17 janvier 2019
Quelques années après le lancement de nombreux projets, la ville de Toulouse va enfin pouvoir admirer le résultat en 2019. En effet, c’est une année qui voit plusieurs projets prendre fin. Voici un tour d’horizon des grands projets toulousains.

Première livraison pour le projet Toulouse EuroSudOuest
Toulouse EuroSudOuest est un projet en plein cœur de Toulouse qui consiste à redorer une porte d’entrée de la ville : le quartier Matabiau. Ce projet d’intérêt majeur s’étend sur 135 hectares et les constructions et aménagements dureront jusqu’en 2030. Le symbole de ce projet sera la tour Occitanie, la future tour la plus haute de la ville rose avec 150 mètres de hauteur. En ce qui concerne le présent, les premières livraisons vont avoir lieu en 2019 dans le cadre de ce projet de restauration et de modernisation du quartier.

Les ramblas de Jean-Jaurès
Afin de créer une connexion entre le cœur de la ville et le quartier Matabiau, Toulouse s’est lancé dans la réalisation de ramblas. Les allées Jean-Jaurès sont en train d’être totalement métamorphosées depuis trois ans. L’objectif est d’étendre le centre-ville avec des ramblas permettant une circulation facilitée pour les piétons. La longueur des ramblas sera de 600 mètres et une esplanade centrale de 17 mètres de large est prévue.

Elles ne seront pas à 100 % piétonne comme on peut le voir à Barcelone, cependant, il y aura un très grand espace central végétalisé (300 arbres, 4 500 m² d’arbustes et 800 m² de plantes). Les voitures et bus auront une voie à eux de chaque côté et il y aura également une piste cyclable. Les ramblas ont pour but de devenir un chemin de promenade prisé par les habitants permettant de rejoindre Jean-Jaurès et Matabiau. La fin des travaux devrait avoir lieu vers l’automne 2019.

Les futures ramblas des allées Jean-Jaurès – © Agence BAU – Joan Busquets
Le parvis gare Matabiau et le canal du Midi recouvert
Cela fait des années que beaucoup de Toulousains attendaient un aménagement à la hauteur de la gare historique de Toulouse. On peut dire que le chantier conséquent qui est en train de s’opérer ne devrait pas décevoir. L’extension du parvis devant la gare devrait permettre d’obtenir un lieu plus aéré avec de nombreux arbres, s’étendant jusqu’au canal du Midi grâce à une couverture partielle de ce dernier. Ce gros chantier prévoit une plateforme en bois qui permettra aux piétons de traverser le canal. Cette plateforme réversible aura l’avantage de cacher les blocs en béton de l’écluse que l’on peut observer dans le canal.

Ces nouveaux aménagements nécessitent des travaux conséquents, mais qui à terme, permettront d’obtenir un lieu bien plus esthétique et adapté pour les habitants de la ville. Avec les ramblas, c’est un autre gros chantier qui se terminera en 2019 dans le cadre du projet TESO.

Parvis de la gare Matabiau et la tour Occitanie – © Agence BAU – Joan Busquets
Le quartier Toulouse Montaudran Aerospace
C’est un tout nouveau quartier qui sort de terre à Montaudran. Ce quartier incarne l’histoire de Toulouse mais également son avenir, notamment dans les domaines de l’aéronautique et l’aérospatial. Vous pouvez consulter l’article dans son intégralité pour découvrir toutes les infrastructures de Toulouse Aérospace. Ce quartier accueille en autre, les machines géantes. Les premiers habitants des nouvelles constructions arrivent en 2019.

Un immeuble d’exception avec une piscine sur le toit
En plein cœur de ce nouveau quartier, au niveau de la place centrale, une tour de 17 étages va voir le jour, elle s’appellera la tour Openview. Cet immeuble aura la particularité de posséder une piscine à ciel ouvert sur son toit ainsi qu’un espace de jeux et de détente. Ainsi, ses habitants pourront se baigner à environ 50 mètres du sol. Cette construction est une signature architecturale qui offrira à ses occupants une vue remarquable sur la ville rose.

La typologie de la tour est différente qu’à l’accoutumé car chaque étage représente un type de logement. On retrouvera donc des étages étudiants ainsi que des étages familiaux allant de deux à cinq pièces. Toulouse Aérospace est un futur lieu d’innovation et d’exemple de mixité sociale avec des logements accessibles, des commerces, des services et de nombreuses infrastructures sportives et culturelles. Les premiers résidents pourront découvrir le lieu au cours de l’année 2019

Le projet Grand Saint-Sernin
Ce lieu est historiquement important puisqu’il s’agit de la plus grande église romane d’Europe. Ainsi, des aménagements sont en cours afin d’en faire un écrin à la hauteur de l’édifice qui est inscrit au patrimoine mondial de l’humanité.

La mise en valeur de la basilique
Afin de redorer l’image de la basilique, un grand aménagement de la place Saint-Sernin avec beaucoup de verdure est prévu. Premièrement, il n’y aura plus de place de stationnement devant le lycée et plus de circulation autour de la basilique à l’exception des personnes handicapées et des livraisons. La suppression du parking permet d’agrandir le parvis devant le lycée et d’y prévoir de nombreux arbres et espaces verts.

Au total, il devrait y avoir environ 5 000 m² d’espaces végétalisés au lieu des 2 000 m² actuellement. Une réflexion a été faite aussi au niveau des éclairages, du mobilier urbain et du revêtement de la place. Les dalles en béton installées sous les pavés vont être plus fines afin de permettre des fouilles archéologiques futures sous la place. Ces fouilles n’ont pas été lancées pour des raisons de calendrier et de budget.

C’est important de souligner que le projet “Grand Saint-Sernin” rentre dans le cadre des projets de réaménagement urbain opéré par Joan Busquets, urbaniste et architecte catalan. Il travaille pour la ville de Toulouse depuis 2010 et réalise une grande partie des projets urbains. Il a notamment repensé la place du Capitole, la place Saint-Pierre, la place de la Daurade, la place Belfort, la place du Salin et enfin, la place et le parking Victor Hugo. C’est aussi l’architecte qui a pensé les ramblas et le parvis de la gare Matabiau ainsi que la rue Bayard. Il participe donc grandement au réaménagement urbain de la ville rose.

Aperçu du projet Grand Saint-Sernin – © Agence BAU – Joan Busquets
La cartoucherie
L’écoquartier de la Cartoucherie est un nouveau quartier de Toulouse qui prévoit de nombreux projets de développement. On estime à terme que l’écoquartier accueillera 8 000 personnes dans 3 500 logements. Beaucoup d’infrastructures seront construites dans les années à venir avec notamment un groupe scolaire, un centre de la petite enfance, 78 000 m² de bureaux et 15 000 m² d’espaces publics. Un des projets va voir le jour en 2019, il s’agit du programme immobilier Hype Park.

Le projet Hype Park
Cet été, la première pierre de ce gigantesque programme a été posée. Voici la description de ce projet en chiffre :

Un projet de 7 bâtiments
Chaque bâtiment fera entre 9 et 11 étages
Environ 420 logements
131 logements étudiants
85 logements sociaux
42 logements à prix maîtrisés
1 800 m² prévus pour le commerce et le pôle médical

Programme immobilier Hype Park à la Cartoucherie – © Nexity
Des projets pour les transports
Toutes ces nombreuses nouvelles constructions toulousaines incarnent le futur de Toulouse, cependant, la mobilité au sein de la ville n’est pas pour autant négligée. Ainsi, beaucoup de projets autour des transports sont développés afin de répondre au problème des embouteillages qui sont parfois très conséquent au sein de la métropole. En effet, la métropole toulousaine voit sa population augmenter chaque année et beaucoup de personnes viennent travailler en ville tout en habitants en banlieue ce qui provoque énormément de ralentissement sur le périphérique et les transports en commun sont saturés.

Des nouvelles lignes de bus
Tisséo a lancé un nouveau service de bus en 2018, il se nomme Linéo. Actuellement, 7 lignes sont en service (L1, L2, L3, L6, L7, L8, L9) et l’année 2019 verra la mise en service de 3 autres lignes :

La L4 qui fonctionnera entre Cours Dillon et Basso Cambo
La ligne L5 qui desservira Portet-sur-Garonne – Oncopole – Toulouse Empalot
La ligne L3 est déjà en service depuis le 7 janvier et effectue le trajet Plaisance-du-Touch – Tournefeuille – Arènes
La L1 Gymnase de l’Hers – Sept Deniers va être prolongée vers Quint-Fonsegrive en passant par Balma.

Parkings rénovés et métro agrandi
En plus de la construction de nouveaux parking en centre-ville de Toulouse, des places supplémentaires vont être construites dans les parkings de Basso Cambo (550 places en plus) et de Borderouge (300 places).

Le grand chantier des transports toulousains est sans doute l’augmentation de la capacité du métro ligne A. La fin du chantier est prévu pour cette année et aura duré trois ans. Ce chantier XXL va permettre d’augmenter la capacité de la ligne de métro de 20 %. Un petit soulagement donc pour les 210 000 personnes en moyenne qui emprunte cette ligne tous les jours.

Représentation d’une station du futur téléphérique urbain à Toulouse
Plusieurs enquêtes publiques décisives en 2019
L’année 2019 représente une année décisive pour l’évolution des transports à Toulouse. En effet, trois grands projets vont devoir convaincre de leur faisabilité :

Le premier à “passer sur le grill” sera le téléphérique urbain sud (TUS). Alors que sa mise en service est toujours prévue pour 2020, l’enquête publique devrait confirmer sa construction. Le téléphérique effectuerait un trajet reliant l’Oncopole à l’université Paul Sabatier en passant par le CHU de Rangueil.
C’est le projet sûrement le plus attendu, il s’agit de la troisième ligne de métro appelée “Toulouse Aérospace Express”. Il est évident qu’elle serait grandement utile, mais l’enquête permettra de se pencher sur la faisabilité financière du projet. Pour rappel, la troisième ligne est prévue pour 2025.
L’enquête déterminera également s’il y a un réel intérêt public pour la mise en œuvre de la Connexion de la Ligne B (CLB). En effet, il y a des interrogations sur le prolongement de la ligne B vers la future troisième ligne de métro à Labège.
L’année 2019 à Toulouse va donc être très riche en nouvelles infrastructures. D’autres sont en cours de construction et risquent de voir le jour qu’en 2020 comme le nouveau siège social de Latécoère ou encore l’immeuble en bois de la Cartoucherie.

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Syndics de copropriété : ces frais astronomiques qui seront enfin plafonnés

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Le Premier ministre Edouard Philippe a annoncé ce mardi différentes mesures visant à faciliter la mise en concurrence des syndics de copropriété et à sanctionner les professionnels qui ne joueraient pas le jeu de la transparence dans les contrats. Certains tarifs devraient quant à eux (enfin) être plafonnés.
Voilà une annonce du Premier ministre qui va ravir les copropriétaires. Dans son discours prononcé ce mardi à l’occasion des 10 ans de l’Autorité de la concurrence, Edouard Philippe a annoncé son intention de plafonner la tarification de l’état daté. Indispensable lorsque vous vendez votre logement, ce document qui présente un récapitulatif de la situation financière et juridique de la copropriété, était jusqu’ici facturé au bon vouloir des syndics de copro. La loi Alur de 2014 avait bien prévu un encadrement par décret de ces honoraires, mais 4 ans après son entrée en vigueur, ces textes ne sont toujours pas publiés.

Ce plafonnement est pourtant salutaire, quand on sait que certains syndics n’hésitent pas à facturer cette prestation plus de 1.000 euros ! Pour limiter la note, le gouvernement prévoit ainsi de plafonner le coût de l’état daté autour de 400 euros, la moyenne constatée sur le marché. Plusieurs seuils pourraient toutefois être instaurés par décret, afin de tenir compte des différents types d’état daté, établis en fonction de la taille, de l’ancienneté de la copro, des travaux qui y ont été réalisés, etc. D’après Matignon, ce plafonnement devrait également concerner les frais de recouvrement, dont l’encadrement était lui aussi prévu dans la loi Alur.

Des sanctions pour les syndics hors la loi
Autre bonne nouvelle : l’exécutif prévoit de mettre au pas les syndics qui ne respectent pas leurs obligations. Pour rappel, afin d’améliorer la lisibilité des prestations, la loi Alur a imposé aux gestionnaires de respecter un contrat type. Problème : il n’existait jusqu’ici aucune sanction à l’encontre des contrevenants. Aussi, nombre de professionnels peu scrupuleux s’étaient permis de supprimer des clauses et paragraphes de leurs contrats, rendant la comparabilité de ceux-ci quasi impossible aux copropriétaires. Une étude de la Direction générale de la concurrence menée en 2017, pointait ainsi un taux d’anomalie de 41% dans les contrats passés entre copro et syndics. Le non-respect de la présentation de ce contrat type conduira désormais à des sanctions : 3.000 euros pour les personnes physiques et 15.000 euros pour les personnes morales. Ces pénalités devraient être intégrées aux futures ordonnances qui prévoient de modifier le Code de la copropriété d’ici la fin de l’année.

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À Lyon, des appartements atteignent les 10.000 euros le mètre carré

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Dans la tour Ycone de Jean Nouvel inaugurée ce jeudi 7 mars à Lyon, les 92 logements oscillent entre 4.700 et 10.000 euros le mètre carré. Les prix du marché de l’immobilier lyonnais ne cessent de battre des records.
Jusqu’à 10.000 euros le mètre carré ! Les prix s’envolent dans les appartements vendus au sein de la nouvelle tour Ycone du célèbre architecte Jean Nouvel dans le quartier Confluence à Lyon. Cette tour d’habitation de 64 mètres de hauteur a été inaugurée ce jeudi 7 mars. Selon Le Figaro, elle compte 92 logements, mêlant habitations sociales et appartements onéreux. Une tour dont l’attractivité due à son concepteur et l’originalité de son architecture, coiffe de verre et de métal, a suscité l’engouement des acheteurs. En effet, en dépit des prix de vente atteignant les 10.000 euros le mètre carré au 14e et dernier étage, la commercialisation des appartements s’est faite sans difficulté.

Les logements sont en effet vendus entre 4.700 et 10.000 euros le mètre carré pour les appartements situés
en étages élevés, un seuil symbolique pour une ville dont les prix immobiliers progressent fortement. Si 27 des appartements de cette tour de 14 étages sont des logements sociaux implantés dans les étages inférieurs, le dernier est occupé par un duplex de 212 mètres carrés avec une terrasse de 85 mètres carrés ! Cette tour d’immeuble est en effet située dans le quartier huppé de la Confluence qui compte d’autres bâtiments signés de grands architectes mondiaux comme les sièges de GL Events (Odile Decq), Acies Consulting (Rudy Ricciotti) et Euronews (Jacob+McFarlane), le conseil régional (Christian de Portzamparc) ou l’immeuble Hikari (Kengo Kuma).

En novembre 2018, le baromètre LPI-SeLoger faisait état d’une augmentation annuelle des prix de l’immobilier ancien de 8,4% dans la capitale des Gaules. Concernant le neuf, les prix du marché de l’immobilier lyonnais ne cessent de battre des records. Selon Lyon Capitale, en 2018 le prix des logements neufs a continué de fortement progresser avec une hausse autour de 4%. À Lyon, en 2018, le prix moyen au mètre carré des logements collectifs neufs était de 5.214 euros, 4.403 euros pour l’ensemble de la métropole.

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Immobilier : locataires, ces 7 décisions de justice récentes qui vous facilitent la vie

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Chauffage, préavis réduit, garantie… en moins de 3 ans, de nombreux arrêts de la Cour de Cassation ont ouvert ou confirmé les droits des locataires.
Un récent arrêt de la Cour de cassation, publié en octobre 2018, a estimé que le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage du locataire, quelles que soient les circonstances. Il doit ainsi assurer le “jouissance paisible des lieux” pour l’occupant. En cas de manquement, le locataire peut donc exiger des compensations au tribunal.

Cette décision ne constitue pas la seule avancée des droits des locataires. Depuis 2016, nombreux ont été les jugements et arrêts favorables aux occupants. Chauffage, préavis réduit, garantie…en voici 7.

Trouble de jouissance : le bailleur est responsable

Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance (bruits ou odeurs notamment) causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble, a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 8 mars 2018. "Le bailleur ne peut être exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure”, explique Maître Manuel Raison, avocat spécialiste de l’immobilier au sein du Cabinet Raison Carnel.

Colocation : vous n’avez plus à partager l’indemnité d’occupation
Vous êtes en colocation et l’un des deux locataires veut quitter l’appartement ? Dans un arrêt du 14 juin 2018, la Cour de Cassation confirme que, sauf clause contraire prévue dans le bail, la “solidarité ne vaut pas”. Comprendre que le locataire qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail est entièrement responsable du versement de l’indemnité. Et que les anciens colocataires n’en sont en aucun cas tenus. Cet arrêt confirme une disposition prévue dans la loi logement Alur, appliquée depuis mars 2014, et qui a mis fin à cette solidarité forcé.

Un bail plus difficile à résilier pour nuisance
La cour d’appel de Paris a retenu, le 13 septembre 2018, qu’un locataire ayant été sommé par la municipalité de cesser ses dérangements – nuisance olfactive, logement insalubre -, et s’étant conformé aux normes de la ville dans les deux ans suivant les faits, ne peut plus voir son bail résilié au-delà de ce délai. C’était pourtant le cas auparavant. Pour Manuel Raison, il s’agit “d’une nouvelle protection pour le locataire” face aux prérogatives du bailleur. “Il n’est plus possible de poursuivre le locataire au-delà de deux ans, car il a en quelques sortes montré patte blanche”, ajoute-t-il. Les magistrats prennent ainsi en considération le comportement du locataire postérieurement à ses actes et évaluent sa bonne volonté.

Chauffage : le bailleur est responsable
Le chauffage ne se discute pas. Par un arrêt du 11 octobre 2018, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur est responsable du bon fonctionnement du chauffage et qu’il doit assurer “jouissance paisible des lieux”. Ce, peu importe l’origine du problème. “Le locataire n’a plus à prouver la faute du bailleur. Cette décision vient apporter davantage de souplesse à l’occupant”,selon Manuel Raison. En cas de manquement, le propriétaire devra donc obligatoirement l’indemniser au nom du préjudice subi par cet inconfort, si toutefois l’affaire est portée devant un tribunal.

Vous pouvez quitter le logement avec des murs jaunis
En temps normal, un locataire est responsable des dégradations intervenues durant la location : porte, fenêtre, parquet… Sauf que, rappelle la Cour de Cassation dans un arrêt du 21 décembre 2017, cette obligation ne s’applique pas pour l’usure des murs. Ainsi, un locataire peut quitter un logement avec des murs jaunis car il s’agit d’un usage normal (et non exceptionnel) de cette partie du bien. Cet arrêt rappelle des règles déjà inscrites dans la loi de 1989, selon lesquelles tous les travaux liés à la vétusté d’un équipement (papier peint jauni, volet défectueux…) ou à une malfaçon restent obligatoirement à la charge du propriétaire.

Des préavis réduits moins contraignants
Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit en faire part avec un préavis. C’est-à-dire respecter une période – de trois mois généralement – pour mettre fin au bail. De quoi permettre, entres autres, au bailleur de trouver un nouveau locataire. Dans certaines conditions, le préavis peut être réduit à un mois, mais le locataire doit pour cela remplir certaines conditions : si le bien se situe en zone tendue – ces villes de plus de 50.000 habitants dans lesquelles la demande est beaucoup plus forte que l’offre -, si l’occupant vient de perdre ou de trouver un emploi, s’il est au RSA bien encore s’il présente des problèmes de santé. Alors que la cour d’appel de Paris avait estimé en juin 2015 que l’occupant devait justifier de deux conditions pour bénéficier d’un préavis réduit, la Cour de cassation a censuré en partie cette décision. dans son jugement du 19 octobre 2017, la Cour a corrigé cette décision et a rappelé qu’il fallait appliquer les textes de loi à la lettre. Ainsi, un locataire peut bénéficier d’un préavis de location réduit s’il remplie une, et une seule, de ces conditions.

Des dépôts de garantie mieux encadrés
Afin de louer un bien immobilier, il convient dans l’écrasante majorité des cas de déposer une garantie, un montant s’élevant au maximum à un mois de loyer hors charge pour une location non meublée, et de deux mois pour une location meublé selon les dispositions de la loi logement Alur votée le 24 mars 2014. En cas de retard lors de sa restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10% du loyer mensuel, et ce pour chaque mois de retard. Une règle qui s’imposait jusque récemment aux seuls bails conclus après l’application de la loi Alur. Changement notable : la Cour de cassation a décidé, en novembre 2016, que ce principe devait maintenant s’appliquer à tous les baux, y compris à ceux conclus postérieurement au 27 mars 2014. “La Cour a simplement décider d’appliquer la loi dans le temps afin de généraliser le principe”, explique l’avocat Manuel Raison.

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Syndics de copropriété : l’erreur de diagnostic du gouvernement

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Pour Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, Edouard Philippe a commis une erreur en pointant du doigt le manque de concurrence dans l’activité des syndics de copros. D’après notre expert, d’autres mesures seraient en revanche salutaires pour améliorer le fonctionnement des gestionnaires de biens.
La scène était singulière : à la faveur du dixième anniversaire de l’Autorité de la concurrence, on a vu le Premier ministre de la France s’abaisser à montrer du doigt trois secteurs d’activités, désignés comme de mauvais exemples de respect des règles de la concurrence, les concessionnaires automobiles, les auto-écoles et, entre tous, les syndics de copropriété. Oui, on peut déjà s’étonner que le Chef du gouvernement, alors que notre pays vit des moments de désarroi historique, en plein Grand débat, attache son attention à des enfreintes vénielles à la règlementation de la concurrence. L’homme a d’évidence une envergure, une stature même, et il est singulier qu’il l’ait oublié.

Qu’aurait-il légitimement dû faire à l’occasion de l’anniversaire de cette institution ? Dresser le bilan de dix ans d’action et démontrer que la concurrence se portait bien en France, notamment grâce à la vigilance publique. Certainement pas désigner d’un doigt accusateur des secteurs d’activité qui, pour importants qu’ils soient pour l’économie, ne sont ni cruciaux ni vitaux. C’est aussi confondre la fête, qui mène à prendre de la hauteur, et le quotidien de l’engagement. Surtout, Édouard Philippe n’a pas traité les trois cibles de la même manière : au moment où il a reproché aux syndics de n’être pas assez souvent mis en concurrence, il a posé ses lunettes au bout de son nez, scrutant l‘assistance et demandant à la cantonade qui y avait récemment changé de gestionnaire de sa copropriété. Cette dérision n’est pas de mise : l’appréciation portée sur l’orthodoxie d’un corps professionnel mérite mieux qu’un simulacre de sondage, qui plus est devant un public acquis. Facilité quand on est à la tribune et somme toute méchanceté gratuite.

Et puis, que les pouvoirs publics sanctionnent donc les syndics qui ne respectent pas la loi, soit parce qu’ils n’utilisent pas le contrat type de la loi du 24 mars 2014, soit parce qu’ils appliquent des tarifications interdites, soit parce qu’il serait démontré qu’ils se soustraient à la mise en concurrence en fin de contrat ! Aucun état d’âme, ni aucune gloire à en tirer. Cela dit, au nom de quoi prétendre, comme l’a fait le Premier ministre, que les copropriétés inclinent leurs copropriétés clientes à voter la dispense de mise en concurrence ? Les copropriétaires qui choisissent de ne pas se défaire de leur syndic en sont peut-être seulement satisfaits…

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Trois mesures à prendre, qui valent mieux que les humeurs et les railleries envers une profession, assez difficile pour qu’on la respecte et assez utile pour que le législateur l’aide à être plus vertueuse : la discipline, la transparence et la liberté entrepreneuriale.

Sur la discipline, Monsieur Philippe ignore sans doute, justement parce que ces détails ne sont pas de son niveau, que le gouvernement a abrogé la disposition de l’ALUR, confirmée et renforcée par la loi Égalité et citoyenneté, qui créait une authentique commission de discipline. Elle eût d’ailleurs concerné non seulement les syndics, mais aussi les gestionnaires locatifs et les agents immobiliers. Elle avait pouvoir de sanction, du blâme à l’interdiction d’exercer. L’ELAN, sur proposition de la FNAIM, a simplement maintenu un pouvoir d’alerte par le Conseil national de la transaction et de la gestion, de la direction de la concurrence. Autant dire pas grand chose. La profession avait là une chance historique de balayer devant sa porte, que l’État lui a reprise. Cécile Duflot avait sur ce sujet fait œuvre utile, Emmanuelle Cosse à sa suite avait amélioré la copie, instaurant une cotisation acquittée par les professionnels pour doter d’un budget cette instance de contrôle et de sanction. Monsieur Mézard a mis à bas ce travail d’un trait de plume. On ne sait si Julien Denormandie, alors seulement secrétaire d’État auprès de lui, était d’accord… On saurait se réjouir quoi qu’il en soit qu’il ait changé d’avis en changeant de fonction.

Il faut ensuite probablement mieux informer le public de ses droits, dont celui de mettre en concurrence. Soit, mais que le Premier ministre ne vienne pas dire que les syndicats de copropriété sont sous informés de façon structurelle. C’est faux : la presse spécialisée veille, les associations de consommateurs font leur travail avec efficacité, comme les ADIL (associations publiques d’information sur le logement). Admettons qu’on puisse progresser encore.

Enfin, hors de question de rendre la mise en concurrence obligatoire du syndic au terme de son contrat, sans nuance et de façon systématique. Monsieur Philippe devrait regarder de près la temporalité de la copropriété, qu’aucun oukase de Matignon ne pourra brusquer : préparer, obtenir et réaliser une décision de travaux lourds de rénovation énergétique prend cinq ans, pas cinq mois, ni deux ans. L’agitation contractuelle n’est pas bienvenue au sein des immeubles collectifs et elle est l’une des causes du retard fâcheux de la copropriété française en matière de développement durable, que constate le Plan Bâtiment Durable – qui fête également ses dix ans, comme l’autorité de la concurrence -. Les syndics ont besoin au côté des copropriétés du temps de l’action responsable.

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Il faut se garder, quand on est au pouvoir, de faire des moulins avec les bras. La tête froide, il faut observer sans a priori et donner les moyens à une profession de se discipliner, plutôt que de la priver des moyens de l’ordre, pour soutenir ensuite qu’elle ne fait pas le nécessaire.

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Copropriété : un comparateur classe les syndics en fonction des évaluations de leurs clients

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Duflair, une jeune pousse lyonnaise, vous propose de comparer gratuitement les syndics en fonction de leurs honoraires et des évaluations de leurs propres clients.
La loi Alur, promulguée en 2014, devait assainir la concurrence entre les différents acteurs de la gestion de copropriété et amener davantage de transparence sur le marché. Cinq ans plus tard force est de constater que l’objectif est loin d’être atteint. En témoigne la récente sortie du Premier ministre Edouard Philippe, qui annonçait encore la semaine dernière de nouvelles mesures pour mettre au pas les professionnels. Pour les copropriétaires, trouver le bon syndic reste un parcours du combattant. Découragés par la complexité de l’affaire, nombre de copro jettent l’éponge et restent souvent enchaînées au même prestataire.

Heureusement, une jeune start-up lyonnaise apporte une solution originale pour vous aider à faire le tri. Baptisé Duflair, ce nouveau service propose de comparer les offres de syndics professionnels et de trouver la plus adaptée aux besoins de votre copropriété. Et pas seulement en matière d’honoraires ! La plateforme garantit aussi un comparatif basé sur la qualité des services de chacun… “Chaque syndic souhaitant être référencé sur Duflair nous fournit une base de contacts e-mail de ses clients, à qui nous envoyons une enquête de satisfaction, détaille Guillaume Andrieux, ancien gestionnaire de copropriétés et fondateur de Duflair. Ce qui nous permet ensuite de classer les offres en fonction du niveau de satisfaction des clients”.

Ce formulaire d’enquête se base évidemment sur les problèmes les plus souvent rencontrés par les copropriétaires. Il s’articule ainsi autour de 6 thématiques : la disponibilité et la réactivité du gestionnaire, la clarté de la comptabilité, la bonne gestion des charges, le suivi des travaux, la performance de l’extranet (l’espace en ligne de la copro) et la rotation des effectifs au sein du syndic. “Si vous n’avez pas d’interlocuteur régulier et que vous voyez toujours venir une personne différente, c’est que quelque chose ne tourne pas rond”, prévient au passage l’ancien gestionnaire.

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Au moment de mettre les syndics en concurrence, la plateforme vous demande de saisir certaines informations relatives à votre copropriété (nombre de lots, de bâtiments, présence d’un chauffage collectif ou d’une conciergerie, etc.) et à vos critères de choix (prix, délai de réaction du syndic, suivi de travaux, etc.). Duflair épluche ensuite les contrats-type de chaque cabinet, compare les honoraires fixes et vous dresse une liste des acteurs présentant le meilleur rapport qualité prix pour votre copro, avec une estimation du forfait final, pour chacun d’entre-eux. La plateforme vous propose ensuite de la mandater pour les démarches de souscription. Duflair se positionne en apporteur d’affaires et se rémunère ensuite auprès du syndic, après signature du contrat. Le service reste donc gratuit pour vous.

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Lancé à Lyon en 2018, ce nouveau service est encore embryonnaire. Pour l’heure, la plateforme ne référence encore qu’une soixantaine de syndics professionnels dans la cité rhodanienne et ambitionne d’atteindre la barre des 100 dans les prochains mois. Mais, fraîchement arrivé à Paris, Duflair a déjà démarché une quinzaine de professionnels dans la capitale et vise les 200 gestionnaires d’ici la fin de l’année.

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Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

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Vous êtes sur le point de signer un contrat. Toutefois, vous souhaiteriez pouvoir vous rétracter en cas de difficultés. Savez-vous qu’il est possible, en droit des obligations, de conditionner la signature d’un engagement à la réalisation d’un événement ? On appelle cela une condition suspensive.
Condition suspensive : qu’est-ce que c’est ?
Il existe en droit français plusieurs types d’obligations. On entend par là le fait de s’obliger (ou de s’engager). Cet engagement se traduit par l’établissement d’un contrat.

Parmi les obligations du contrat, certaines ne sont pas immédiatement définitives : on parle alors d’obligation conditionnelle. Cela signifie que la réalisation du contrat est donc soumise à une condition.

Les parties peuvent prévoir que le contrat va dépendre d’une condition particulière dite “suspensive”. Il s’agit d’un événement futur et incertain qui, s’il se réalise, rend le contrat parfait et exécutoire. Ainsi “la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple” (article 1304 du Code civil), c’est-à-dire que si la condition prévue intervient, le contrat est formé sans autre formalité.

Au contraire, si la condition suspensive n’intervient pas, l’obligation est anéantie rétroactivement (article 1304-6 du Code civil). Le contrat ne sera donc pas formé.

Mais attention, on ne peut pas tout prévoir et il existe quelques pré-requis pour qu’une condition suspensive soit valable.

Tout d’abord, la condition ne peut pas dépendre de la volonté d’une seule des deux parties, sinon l’obligation est nulle (on parle alors de “condition potestative”). En effet, dès lors que seul l’un des deux cocontractants est en mesure de décider, cela fausse l’opération.

Par ailleurs, les parties au contrat doivent être de bonne foi. La loi précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (article 1304-3 du Code civil). Enfin et bien entendu, pour être valable, la condition doit être licite, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas être illégale ou porter atteinte aux bonnes mœurs.

Exemples de conditions suspensives
Les conditions suspensives sont majoritairement utilisées dans le cadre des contrats de vente, notamment dans le domaine de l’immobilier.

Signature d’une promesse de vente

En effet, dans le cadre de la signature d’un avant-contrat de vente immobilière (promesse unilatérale de vente, compromis de vente), les parties s’entendent sur l’ensemble des conditions de l’opération. Dans ce contexte, il est courant de prévoir une ou plusieurs conditions suspensives.

Cette condition peut être afférente à l’obtention du crédit permettant le financement du bien auprès d’un établissement bancaire. La vente est alors conditionnée à l’accomplissement de la démarche avec obtention du prêt à la clé : à défaut, elle est caduque (article L.313-41 du Code de la consommation).

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Bon à savoir : le régime juridique et la rédaction de la clause suspensive afférente à la demande de prêt est réglementée (article L.313-40 du Code de la consommation).

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Vente d’un lot de copropriété

La vente d’un lot de copropriété peut se faire moyennant la condition suspensive du changement de destination du lot, de l’accomplissement et de la réussite des démarches auprès de l’assemblée générale de la copropriété. Exemple : changement d’un lot à usage de local commercial en local à usage d’habitation.

Achat d’un terrain à bâtir

L’achat d’un terrain à bâtir ou d’une maison à surélever peut être conditionné à l’obtention du permis de construire permettant la réalisation du projet immobilier envisagé par l’acquéreur. Attention, une telle clause doit être très précise : le projet immobilier doit y être décrit en détail ainsi que la procédure à suivre par les parties, respectivement, afin de déposer et d’obtenir le permis auprès des autorités compétentes.

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Bail commercial

En matière commerciale, également, l’on peut stipuler de nombreuses conditions suspensives : l’octroi d’un bail commercial, par exemple, peut être suspendu à l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale (C.cass. civ. 3, 25 mars 2014, 13-11.322).

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Taxe foncière : son montant varie du simple au triple, selon les villes

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Dans une discrète note publiée ce lundi, la Direction générale des finances locales (DGCL) pointe les écarts abyssaux du poids de la taxe foncière, selon la ville dans laquelle vous êtes propriétaire.

Au global, cet impôt local, qui est à la fois prélevé par les villes et les départements, a permis d’engranger près de 33,6 milliards d’euros de recettes en 2018. La médiane des sommes collectées (dans la moitié des communes la taxe est plus élevée, dans l’autre moitié, elle est plus basse) se situe à 276 euros par habitant, l’unité de mesure choisie par l’étude. Mais ce montant varie du simple au triple, selon les communes. Ainsi dans une ville sur dix, la taxe foncière atteint 535 euros par habitant, alors que dans une sur dix également, elle tombe à 175 euros par habitant.

Autre enseignement de l’étude : les recettes des taxes foncières sont généralement plus faibles dans les petites bourgades (312 euros par habitant dans les villes de moins de 200 habitants) que dans les grandes villes (566 euros par habitant dans les villes de plus de 50.000 habitants).

Evidemment, ces données doivent être prises avec des pincettes, le niveau de taxation pouvant aussi varier selon la couleur politique des édiles. A noter que ces données statistiques peuvent aussi être déformées dans les villes de villégiature, où les résidences secondaires sont nombreuses et où le nombre d’habitants est inférieur au nombre de contribuables.

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Un permis de louer est désormais nécessaire dans certaines villes de Seine-Saint-Denis | Actualités

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Dans certaines villes du département de Seine-Saint-Denis, une autorisation préalable est désormais requise pour mettre un logement en location. L’objectif affiché de ces communes est de lutter contre l’habitat indigne.

Une autorisation est nécessaire pour louer en Seine-Saint-Denis
Les propriétaires privés, souhaitant louer un logement, doivent dorénavant obtenir une autorisation préalable de mise en location (APML) dans certaines communes du département de Seine-Saint-Denis. En effet, pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil, phénomènes qui touchent fortement certains de leurs quartiers, Saint-Denis, Aubervilliers, Stains et La Courneuve ont décidé d’agir. Ainsi, depuis le début du mois de janvier 2019, les bailleurs privés doivent solliciter auprès de leur mairie une autorisation de louer avant de signer un nouveau bail dans le centre-ville de Saint-Denis et d’Aubervilliers, ainsi que dans un quartier du nord de Stains. A Aubervilliers, un projet de bail avec le montant du loyer et des charges, le nombre d’occupants et des photos, est également réclamé. Prévu par la loi Alur, ce permis de louer a déjà été mis en place à Bagnolet (93), Mantes-la-Jolie (78), Gennevilliers (92), Clichy (92) ou encore Nangis (77) et sera bientôt appliqué à Bobigny (93) et dans une dizaine de villes du département du Nord, dont Roubaix et Tourcoing.

Bon à savoir
En cas de vente d’un logement dans l’un des secteurs concernés, un permis de louer en cours de validité devra être transféré au nouveau propriétaire.

Propriétaire : comment obtenir le permis de louer ?
Pour savoir si leur logement est situé dans un secteur concerné par cette mesure, les propriétaires-bailleurs doivent contacter les services de leur mairie. S’ils sont bien concernés, ils doivent remplir le formulaire d’APML (autorisation préalable de mise en location) et l’envoyer le plus tôt possible, afin d’obtenir l’autorisation avant la signature d’un contrat de location. Les propriétaires doivent joindre à leur demande un « dossier de diagnostic technique » (électricité, gaz, performance énergétique, exposition au plomb et à l’amiante), établi par un diagnostiqueur professionnel et déposer ou envoyer le tout aux services municipaux de leur commune. Si la mairie donne son accord (1 mois après réception de la demande), elle délivrera au propriétaire un permis de louer, devant obligatoirement être joint au bail. En revanche, si la mairie refuse la demande, elle précisera la nature des travaux ou aménagements que le propriétaire devra réaliser avant de pouvoir louer son logement. Notons que le permis de louer devient caduque s’il n’est pas suivi d’une mise en location dans un délai de 2 ans suivant sa délivrance.

Bon à savoir
Les propriétaires louant leur logement sans permis de louer risquent 5 000 € d’amende et ceux qui le louent malgré un refus d’autorisation s’exposent à une amende pouvant atteindre 15 000 €.

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