Au cœur d’une escroquerie dont aurait été victime une soixantaine de footballeurs, deux dispositifs de défiscalisation aux perspectives très intéressantes mais qui peuvent cacher des arnaques. Voici quelques conseils.
Des footballeurs aux revenus confortables victimes d’escroqueries immobilières, ce serait possible. On ne parle pas ici de stars comme le Portugais Cristiano Ronaldo ou de l’Argentin Lionel Messi mais de joueurs, pour la plupart peu connus du grand public qui touchent plusieurs dizaines de milliers d’euros par mois. Dans le but de défiscaliser une partie de leurs revenus, ces footballeurs ont fait appel à des conseillers en gestion de patrimoine. Au nombre d’une soixantaine, ils se disent victimes d’une vaste escroquerie, ils auraient perdu au minimum 40 millions d’euros, rapporte L’Équipe. Au cœur de cette affaire, deux dispositifs: la location de résidences services et le programme «Malraux» lié à la conservation du patrimoine historique. Ces placements immobiliers n’étant pas surveillés par l’Autorité des marchés financiers (AMF), les arnaques sont monnaie courante.
Dans les deux cas, les conseillers indélicats profitent de la méconnaissance de leurs interlocuteurs ou de leur intérêt pour payer moins d’impôts. «L’impact fiscal du Malraux sur les monuments historiques est très puissant: la réduction d’impôts peut atteindre 45% du montant des travaux, 30% pour un Malraux classique et 18% pour le Pinel. Pour des travaux de 300.000 euros sur trois ans, vous pouvez réduire votre revenu imposable de 100.000 euros par an», explique Christophe Simon, conseiller patrimonial d’Optimus Patrimoine.
Dans une récente note, l’AMF conseille aux particuliers de se méfier des «présentations minorant les risques de pertes» et promettant des «rendements trop élevés pour être vrais». «Il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé. Tout autre discours est mensonger ou peut cacher une arnaque, prévient-elle. Loin de constituer des valeurs refuges, ces investissements sont généralement risqués, les rendements annoncés peuvent être irréalistes.» Bien que cette fiche pratique concerne les «placements atypiques» (panneaux solaires, manuscrits anciens, voitures de collection, vin, forêts, diamants, œuvres d’art…), ces conseils de bon sens sont aussi valables pour des placements de défiscalisation à haut risque.
Les particuliers sont incités à se renseigner sur le profil de leur conseiller en gestion de patrimoine (statut, localisation), à «lire l’intégralité de la documentation sans négliger les mentions imprimées en petits caractères» et à «vérifier que le placement est adapté à (leurs) objectifs (durée, risques…) ainsi qu’à (leurs) moyens financiers». «Le prix des rénovations, parties communes et privatives, ne doit pas dépasser 3500 euros le m², précise Christophe Simon. Je conseille d’investir dans des villes de plus de 150.000 habitants avec une vraie valeur foncière». «Si vous ne comprenez pas le fonctionnement du placement, n’investissez pas», résume l’AMF qui appelle les particuliers à «redoubler de vigilance avec un vendeur qui se montre trop insistant ou qui vous pousse à signer rapidement».
Quant à l’investissement en résidence gérée, là encore la perspective est séduisante: toucher des revenus fixes et garantis par le gestionnaire tous les ans, tout en défiscalisant. Cet investissement aux allures de placement «bon père de famille» peut être intéressant pour peu que l’investisseur ait pris le soin d’en évaluer également les risques. Et parmi eux, la défaillance du gestionnaire. Tout repose sur ce choix fondamental: tant que ce dernier paie, l’investisseur peut être rassuré.
Mais le jour où ce n’est plus le cas, ce placement devient vite une galère. «Le temps de la liquidation judiciaire correspondra à une période de carence où il ne percevra aucun loyer, explique Christophe Simon. Puis il s’agira de trouver un autre gestionnaire qui ne proposera pas forcément les mêmes conditions avec des loyers parfois bien inférieurs». Pour éviter ce genre de désagrément, mieux vaut vous renseigner sur la société qui va se charger de votre bien. «Je ne conseille pas ces placements car le propriétaire ne maîtrise pas parfaitement son investissement. Il y a trop de parties prenantes. Pour être en prise directe avec le locataire, mieux vaut privilégier une location meublée classique», conclut le conseiller patrimonial.
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