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Les espaces de coworking captent 62 % du marché des grandes surfaces des bureaux parisiens | Actualités

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Un marché de bureaux en baisse dans Paris intramuros
Selon une étude réalisée par Knight Frank, dans Paris intra muros, près de 453 000 m² ont été placés au premier semestre 2019, en recul de 16 % sur un an. Un marché qui, selon le conseil en immobilier d’entreprise, a plutôt bien résisté compte tenu de la pénurie de l’offre disponible et d’un taux de vacance maintenu sous le seuil des 3 % depuis maintenant sept trimestres. La raréfaction de l’offre pèse particulièrement sur les performances du marché des petites et moyennes surfaces dans le QCA où la chute des transactions affiche une baisse de 19 % sur un an. Mais grâce à la signature de plusieurs grandes transactions et à l’expansion des espaces de coworking, la baisse se limite à 11 % dans le QCA.

Le coworking anime fortement le marché de Paris intramuros
Sur les 453 000 m² de bureaux placés entre janvier et juin 2019, 119 000 m² de bureaux ont été absorbés par des espaces de coworking contre 130 000 m² sur l’ensemble de l’année 2018. Les acteurs du coworking, Covivio, Deskeo, Kwerk, Morning Coworking, Spaces, WeWork, Wojo… multiplient les implantations dans les quartiers centraux de Paris mais certains s’aventurent dans les 14,18 et 19e arrondissements, Boulogne et La Défense. Les petites et moyennes surfaces sont très recherchées par ces acteurs. Mais le coworking vise désormais les grandes surfaces, celles supérieures à 5 000 m². Depuis janvier, 8 opérations de plus de 5 000 m² ont été recensées, représentant 62 % du volume des grandes transactions à Paris contre 25 % en 2018 et 8 % en 2017. Dans les « Ateliers Gaité », (14e), à deux pas de la gare Montparnasse, WOJO vient de louer 12 800 m². Boulevard de la Villette, (19e), 7 300 m² ont été loués par WeWork.

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Votre locataire est asthmatique, peut il prétendre à un préavis réduit ? | Location

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Un préavis réduit est possible en raison de problèmes de santé
Par principe, le délai de préavis applicable au congé du locataire est de trois mois. Mais dans certains cas légalement énumérés, le préavis peut être réduit à un mois, à savoir :

Dans les zones géographiques appelées « zones tendues » et « zones très tendues ».
En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
Pour les bénéficiaires du RSA ou l’AAH.
Pour les locataires qui se sont vus attribués un logement social.
Pour les locataires, dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

BON À SAVOIR
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Le motif invoqué permettant de bénéficier du préavis réduit doit être justifié lors de l’envoi du congé.

Le locataire doit justifier davantage son changement de domicile
Le dernier de préavis réduit ci-dessus évoqué suscite de nombreuses interprétations par les juges. Les juges ont rappelé qu’un certificat médical faisant état de problèmes de santé sans indiquer en quoi le changement de domicile était nécessaire, ne permet pas au locataire de bénéficier d’un changement de domicile. Ainsi, le locataire qui se contenterait de fournir un certificat médical indiquant qu’il est asthmatique mais sans indiquer en quoi le changement de domicile est indispensable, ne serait pas suffisant, sous réserve de l’interprétation des juges. La nécessité de changer de domicile doit être liée à l’état de santé du locataire.

RÉFÉRENCES JURIDIQUES
Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
CA Nancy, 2e ch., 10 janv. 2019, n°17/02251
Cass. 3e civ., 29 janv. 2002, n°00-18.664

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Frais de notaire : les départements insistent pour obtenir une hausse

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Depuis plus d’un an, les départements réclament une augmentation de 0,2 point des droits de mutation (DMTO) qu’ils perçoivent. Une mesure financière d’urgence selon Jean-René Lecerf, président Divers droite du département du Nord et de la commission des finances locales de l’Assemblée des départements de France.
Capital : Pour quelles raisons demandez-vous une hausse des droits de mutation ?

Jean-René Lecerf : Beaucoup de départements sont ou vont se retrouver dans une situation apocalyptique, avec un budget qui ne tient plus. Certains devraient même déjà être mis sous tutelle. Or, ce qui s’annonce ne va pas améliorer la situation. Pour compenser la suppression de la taxe d’habitation pour les communes, le gouvernement prévoit de transférer la taxe foncière que nous percevons actuellement vers ces dernières. Nous assumons des responsabilités énormes avec des moyens réduits à peau de chagrin. Il nous faut donc des ressources supplémentaires.

Capital : Le gouvernement semble pourtant avoir prévu une mesure compensatoire ?

Jean-René Lecerf : L’exécutif a une hypothèse qui tient la corde, qui consisterait à affecter aux départements une fraction de la TVA. Or, cette compensation ne représente pas les mêmes montants que la taxe foncière. Autre problème : cela nous fait perdre un levier fiscal, car ce n’est pas nous qui décidons du taux de TVA.

Capital : Pour vous, cette mesure n’est donc pas suffisante ?

Jean-René Lecerf : Nous allouer une fraction de la TVA, sans rien d’autre, ne tient pas. Cette mesure doit être couplée avec une hausse des DMTO de 0,2 point, soit la partie de ce que l’on appelle communément les “frais de notaire”, payés lors d’une transaction immobilière, et qui est reversée aux départements. Cela nous redonnerait un levier fiscal. Cette augmentation nous permettrait d’accumuler des recettes supplémentaires d’environ 500 millions d’euros. Une ressource qui serait répartie, grâce au fond national de péréquation, selon les revenus des départements, pour aider notamment les plus ruraux ou ceux qui ont connu de graves crises industrielles.

Capital : Cette hausse des frais de notaire représenterait-elle un poids supplémentaire pour les finances des ménages ?

Jean-René Lecerf : Nous avons fait les calculs. Par exemple, si vous vendez une maison à 150.000 euros, cette hausse équivaut à 300 euros, soit beaucoup moins que la taxe d’habitation que vous deviez régler. Pour une vente à 600.000 euros, l’augmentation se chiffre autour de 1.200 euros. Dans un département comme le Nord, c’est trois fois moins que la taxe d’habitation, pour une maison de cette valeur.

Capital : Existe-t-il d’autres solutions ?

Jean-René Lecerf : Les départements assument des responsabilités de solidarité nationale en gérant des prestations comme le revenu de solidarité active, l’allocation personnalisée d’autonomie ou encore la prestation de compensation du handicap. Dans le Nord, l’ensemble de ces allocations individuelles de solidarité représente une ponction de 500 millions d’euros par an sur le budget. L’exécutif pourrait reprendre la main sur ces dépenses, mais cela ne semble pas être l’option vers laquelle il se tourne. Quoi qu’il en soit, la décision définitive du gouvernement devrait être prise en septembre. Nous espérons qu’il nous aura entendu, sinon il y aura un véritable bras de fer avec les départements.

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Immobilier : se constituer un apport personnel avec l’assurance vie et les vieux PEL

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Plusieurs pistes peuvent être envisagées avant un achat immobilier. Ne négligez pas l’assurance vie et les anciens plans d’épargne logement.
Lorsqu’on envisage de devenir propriétaire, il faut généralement s’y prendre à l’avance, afin de se constituer un apport personnel. On peut alors immobiliser son épargne pendant plusieurs années et donc, selon la loi du genre, espérer obtenir un taux de rémunération supérieur à celui servi par les produits de trésorerie étudiés précédemment. Mais vous ne pourrez pas à la fois placer vos économies en lieu sûr – ce qui est indispensable dans une optique d’achat immobilier à moyen terme – et gagner beaucoup d’argent. Entre 1 et 1,60% avant impôts, c’est ce que rapportent aujourd’hui les produits sans risque. Deux exceptions  : votre vieux PEL et l’assurance vie en euros, laquelle bénéficie d’un régime fiscal doré, et dont le rendement peut encore excéder 2,20% l’an pour les meilleurs contrats du marché.

Assurance vie en euros
Des performances encore séduisantes si l’on sélectionne le bon contrat. A l’inverse des supports boursiers ou immobiliers des contrats multisupports, qui font courir un risque de perte en capital, les fonds en euros privilégient la sécurité, année après année, au détriment de la performance à long terme. Si la moyenne des rendements à attendre de ces fonds en 2019 ne devrait pas dépasser 1,50%, les contrats les mieux bâtis, serviront, comme en 2018, entre 2,20 et 2,40%. Rappelons aussi que, contrairement aux idées reçues, l’épargne investie sur le contrat est disponible à tout moment, mais que la fiscalité est nettement plus douce en cas de retrait d’argent après la huitième année de détention.

Plan d’épargne logement
Les PEL qui ont été ouverts avant février  2015 restent intéressants. Il a longtemps été le produit fétiche des candidats à l’achat d’un logement, mais le PEL manque aujourd’hui singulièrement d’attrait  : depuis août  2016, sa rémunération est tombée de 1,50 à 1% brut (soit un taux net d’impôts et de prélèvements sociaux de 0,70%). En cas de retrait d’argent du plan avant 2 ans, elle est même rabaissée d’office à 0,35% net, autrement dit au taux du compte d’épargne logement (CEL). Certes, un PEL permet aussi de solliciter un prêt immobilier, mais le taux offert, de 2,20%, n’est pas compétitif. Continuer à alimenter son vieux PEL (de moins de 10 ans d’âge, les versements étant interdits au-delà) peut en revanche être intéressant. Surtout s’il a été ouvert avant février  2015, auquel cas il rapporte encore 2,07% net par an.

Compte à terme
Un rendement modeste, assorti de pénalités en cas de sortie avant le terme prévu. Un taux de rendement garanti, donc pas de mauvaise surprise à craindre, c’est le principal avantage des comptes à terme (CAT) proposés par les banques. Leur rémunération est liée aux taux d’intérêt pratiqués sur le marché monétaire, très bas en ce moment. Elle varie aussi avec la durée du placement (entre 1 mois et 5 ans) et son montant. Plus celui-ci est élevé, plus on vous cajole. Sachez toutefois que vous n’obtiendrez au mieux qu’un petit 1,20% sur un an et jusqu’à 1,50% sur 3 ans, avant impôts évidemment. Et gare aux pénalités infligées (de 0,5 à 1 point de rendement) si vous reprenez vos billes avant le terme prévu.

Parts sociales
Il faut patienter plusieurs mois, voire plusieurs années, pour revendre ses titres. Les conseillers des banques mutualistes (Banque populaire, Caisse d’épargne, Crédit agricole et Crédit mutuel) poussent fréquemment leurs clients à souscrire des parts sociales, ces titres qui correspondent à une fraction du capital de l’établissement. Les avantages sont a priori nombreux  : faible ticket d’entrée (15 ou 20  euros), pas de frais de souscription ni de gestion, sécurité totale des fonds déposés (les parts sont rachetées par la banque à leur valeur d’achat). En prime, les parts sociales peuvent être logées dans un PEA, fiscalement avantageux après 5 ans. Il n’empêche que le rendement servi n’est pas mirobolant (il s’est étagé, en moyenne, entre 1,30 et 1,60% brut en 2018) et que la liquidité du produit laisse à désirer  : il faut souvent attendre 2 ou 3 mois, et parfois plusieurs années, pour se débarrasser de ses parts.

Ne négligez pas votre vieux PEL, sa rémunération est parfois attractive

Si vous détenez un PEL de moins de 10 ans, il peut être judicieux d’y loger votre épargne, en particulier si vous ne disposez pas d’une bonne assurance vie. Les intérêts des vieux PEL ne subissant que la taxe sociale de 17,2%, le rendement net reste satisfaisant : 1,65% par an pour un plan ouvert avant janvier 2016, et 2,07% avant février 2015. Les PEL ouverts avant août 2003 n’acceptent plus de dépôts, mais ne le fermez pas si vous en avez un : il rapporte 4,50%, soit 3,15% après taxation (les PEL de plus de 12 ans sont fiscalisés).

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Suppression de la taxe d’habitation : « non à l’augmentation des droits de mutation ! »

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Les départements réclament une hausse de 0,2 point des droits de mutation, pour compenser la perte de recettes engendrées par la suppression de la taxe d’habitation. Notre chroniqueur Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services immobiliers, dénonce une mesure qui viendrait réduire la cadeau fiscal initialement promis aux contribuables et qui précipiterait un peu plus la France dans l’archaïsme fiscal.
C’était déjà le feuilleton de l’été dernier, et la première saison avait même débuté aux vacances 2017. Je veux parler du financement de la suppression de la taxe d’habitation. Tout a commencé par une promesse de campagne du candidat Macron, qui a sans aucun doute compté dans les faveurs que le public lui a accordées. Son équipe avait alors estimé le coût de la mesure à 8 milliards d’euros de manque à gagner pour les collectivités locales concernées, les communes au premier chef. On sait aujourd’hui que le coût global, intégrant les 20% des ménages percevant les revenus les plus élevés, pour qui l’exonération est différée à 2023, va dépasser les 23 milliards d’euros. Entre-temps, la taxe versée par les 20% de ménages à plus forts revenus sera nationalisée et directement versée à l’État.

Depuis plus de deux ans maintenant, l’exécutif débat avec les maires de France sur la méthode de compensation. Il a bien été tenté d’expliquer aux élus locaux que des économies de fonctionnement, notamment de train de vie, leur permettrait aisément de trouver les ressources nécessaires, mais l’argument n’a pas fait flores. Peut-être simplement parce qu’on parle ici de 34% des ressources des communes et qu’on voit mal comment les seules charges de fonctionnement pourraient être tellement grasses qu’on puisse les réduire dans ces proportions. Il est normal en revanche qu’un gouvernement qui a voulu réduire les indemnités des maires de petites et moyennes villes considèrent qu’ils vivent sur un grand pied… Le problème est qu’il n’en est rien. L’essentiel des dépenses de ce qu’il est convenu d’appeler le "bloc communal", c’est-à-dire la consolidation des budgets de toutes les communes, part en investissements au profit des habitants. C’est si vrai que le premier réflexe des maires qui se sont vu priver de leur principale ressource fiscale a consisté à lever le stylo sur la signature des permis de construire : voilà qui explique la baisse de l’ordre de 10% des octrois d’autorisation de construirez en rythme annuel, qui hypothèque lourdement les trois années à venir. En clair, rien à voir avec le syndrome connu du maire qui se représente et qui se met à l’abri des critiques de ses administrés un an avant l’élection, histoire de calmer les passions de ceux qui veulent garder leur ville intacte. Disons plutôt que cette fois, les deux effets se sont tristement additionnés.

On sait désormais quel scénario de compensation a été privilégié par Édouard Philippe et sa ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités locales, après que toutes les hypothèses ont été émises, en particulier par les experts mandatés par le gouvernement. Les départements transfèreront le bénéfice de la taxe foncière, dont ils sont aujourd’hui destinataires, aux communes. En échange, ils se verront affecter de la TVA à même hauteur, en tout cas en première année. Ce mécanisme se mettra en place dès 2021.

C’est dans ce mécanisme que le bât blesse… L’association des gestionnaires des collectivités locales a dressé le constat que la taxe foncière évoluait bien plus favorablement que la TVA sur moyenne période. D’où la proposition alternative que les conseils départementaux soient habilités par la loi à augmenter les droits de mutation à titre onéreux, improprement dénommés "frais de notaire" – parce que les notaires en sont les percepteurs au moment d’acter une acquisition immobilière. Le calcul de la représentation des cadres territoriaux en charge des finances auprès des élus départementaux les conduit à demander 0,2 point de plus, partant de près de 8,5% à ce jour.

On rappellera que les droits de mutation dans notre pays sont les plus élevés de l’OCDE. Les professionnels immobiliers ont longtemps ferraillé pour les faire baisser, et semblent avoir jeté l’éponge, sans doute aussi parce qu’il est plus difficile d’arguer qu’ils sont un frein à la fluidité du marché lorsque le nombre des ventes bat tous les records. Le problème, c’est que la solvabilisation par les taux bas, qui agit comme un puissant booster, finit par cacher deux maux, la cherté des logements dans les grandes métropoles et une fiscalité de l’acquisition et de la détention confiscatoire.

En clair, ce n’est pas parce qu’un calmant atténue la douleur que la maladie n’existe pas. Or le logement est malade de ces deux maux. Guérir le premier est difficile, se garder de l’aggravation du second relève de la responsabilité politique et économique la plus élémentaire. On a compris qu’il arrivait au Président Macron et à ceux qui l’entourent d’oublier les vraies gens, celles pour qui 5 euros d’APL (aide personnalisée au logement) sont beaucoup, les mêmes qui ont le sentiment qu’on réduit la vitesse autorisée sur les routes pour punir plus aisément et appliquer des amendes hors de portée de la plupart des ménages. On espérait que les élus de terrain, les mêmes qui peuvent désormais relever à 90km/h la vitesse maximum abaissée sans discernement, ne mépriseraient pas les acheteurs de logement. Pourtant, l’Assemblée des départements vient de publier une simulation correspondant à l’achat d’un bien de 150.000 euros, pour lequel une hausse de 0,2 point ne représenterait que 300 euros, estimés digestes par les élus départementaux.

Non, 300 euros ne sont pas négligeables pour les familles. Est-on prêt à incliner les patrons à augmenter de 300 euros leurs salariés au motif que ce n’est pas grand chose ? Sans compter que dans les grandes villes l’opération moyenne va plutôt s’élever à 300.000 euros, avec pour conséquence le double de 300 euros en guise de majoration de la facture actuelle. Des sommes que les accédants paieront, mais qu’ils n’utiliseront pas pour faire tourner la machine économique en achetant des meubles ou de l’électro-ménager ou en consommant des services. Bref, la pénalisation est bien réelle.

Quant à dire que cette facture augmentative est inférieure à une année de taxe d’habitation et qu’elle n’est payée qu’une fois, cela ressortit à une grande mauvaise foi politique : de quoi se plaindraient des contribuables à qui on annonce qu’un cadeau fiscal promis sera finalement moindre ? Ce geste réclamé par les conseils départementaux, si l’État y consentait, serait une mauvaise manière de plus envers l’immobilier. Il engoncerait surtout un peu plus le pays dans l’archaïsme fiscal pour les actifs immobiliers, qu’on sait marqué du sceau indigne de la "rente", aux yeux du Président de la République.

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Immobilier : quand l’opération Malraux vire au cauchemar

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Les banques font miroiter de bons rendements mais les SCPI Malraux sont parfois peu rentables.
Jusqu’à 30% de la mise restituée sous forme de réduction d’impôts : en théorie, les SCPI Malraux, dédiées à la restauration des vieilles pierres dans les secteurs sauvegardés de certaines villes, sont plus alléchantes que celles version Pinel, au rabais plafonné à 21%. Le hic, c’est que ces produits sont réservés aux plus fortunés (ils effacent d’un coup plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôts), délicats à gérer (les travaux doivent être menés dans les temps) et, le plus souvent, peu rentables (la taxation à la revente étant particulièrement lourde). Des détails que, selon nos informations, se gardent bien de signaler les plus grandes banques quand il s’agit de placer leurs SCPI. C’est ainsi que, dans son dernier rapport, la médiatrice de l’AMF a pointé une dizaine de plaintes à l’encontre de ce seul produit, pourtant de niche.

Exemples, parmi d’autres, des abus signalés : cet épargnant, qui s’était laissé convaincre d’en souscrire à hauteur des trois quarts de son patrimoine, «alors qu’il présentait un profil prudent»; ou cet autre, à qui la banque avait promis dans une lettre à en-tête signée une «source d’enrichissement global», avant qu’il ne s’aperçoive que la SCPI ne versait quasiment pas de loyer, et avait perdu 70% de sa valeur ! Le pire survenant lorsque l’établissement persuade en plus son client d’investir via un prêt in fine, c’est-à-dire soldé à terme, par la revente des parts.

Ce troisième épargnant, qui avait également souscrit à la SCPI s’étant dévalorisée de 70%, s’en mord encore les doigts… En cas de souci avec de tels montages, pas d’autre choix que de solliciter le médiateur de l’AMF, qui pourra, suivant les situations, solliciter un geste auprès de la banque, variant de 66 à 100% de la perte subie.

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Immobilier : attention aux pièges des vendeurs en régime Pinel

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Prix surévalués, informations tronquées, rendements trop flatteurs… quand il s’agit d’acheter ou d’investir dans la pierre, la méfiance est de rigueur.
«Allô, bonjour Monsieur. Nous sommes spécialisés dans les réductions d’impôts. Je suis certain que, vous aussi, vous en payez trop. Nous avons une solution adaptée !» Si vous avez déjà reçu ce type d’appel, méfiance : c’est que vous figurez sur les listes de réseaux de commercialisation peu recommandables. Leur job : écouler les 20% d’appartements neufs éligibles au régime Pinel qui, en moyenne, ne présentent pas toutes les garanties, car mal situés, mal conçus ou trop chèrement vendus. «Des lots qu’en tout cas je ne conseillerai jamais à ma clientèle», assure Stéphane Van Huffel, directeur général de la société de conseil en gestion de patrimoine Netinvestissement. Ces intermédiaires ne reculent devant rien : démarchage téléphonique donc, mais aussi rendez-vous à domicile ou sur le lieu de travail, quand ils ne font pas miroiter de fausses promotions à travers la presse régionale. «Un de nos prospects s’est fait piéger par une décote de 40% pour un bien à Périgueux, qui n’a ensuite trouvé aucun locataire durant douze mois. Obligeant cet investisseur à restituer l’avantage fiscal», poursuit Stéphane Van Huffel.

Pour certains intermédiaires du secteur, comme le spécialiste Adomos, la revente de contacts qualifiés est même devenue un business à part : cette activité a bondi de 74% sur un an début 2019, selon les derniers comptes publiés. Si ces vendeurs font preuve d’autant de diligence, c’est qu’ils sont grassement rémunérés pour cette tâche. C’est ainsi que certains promoteurs, souvent trop petits pour entretenir une force de commercialisation interne, octroient une commission de 10 à 14% du prix de vente, ce qui, pour un appartement affiché à 300.000 euros, peut aller jusqu’à 42.000 euros de commission – là où les conseillers sérieux tels Netinvestissement ou Haussmann Patrimoine se contentent de 3 à 7%. Un décret est d’ailleurs attendu, depuis plus d’un an, pour plafonner ces honoraires de vente.

Pour vous prémunir, étudiez attentivement la simulation d’investissement que ces intermédiaires remettent avant de signer, aux approximations souvent nombreuses. Regardez notre exemple, un trois-pièces de la future résidence Le GreenGarden à Toulouse : tout prouve que le prix de vente est beaucoup trop salé, ce qui rendra difficile l’amortissement d’un tel investissement. Dans d’autres villes, déconseillées car l’excès de biens s’y conjugue avec une demande locative en berne, c’est le loyer à attendre qui sera gonflé. Les vendeurs se basent en effet sur les plafonds autorisés, quand les prix de marché sont de 10 à 20% inférieurs ! Selon Le Laboratoire de l’immobilier, ce risque est particulièrement avéré à Lens, Mulhouse, Elbeuf, Douai, Béthune, Metz, Vernon, Chamalières ou Senlis. Et même dans des villes comme Perpignan, Avignon, Chartres ou Beauvais, «nous recommandons la plus grande vigilance», prévient son directeur général, Franck Vignaud.

Les trop belles promesses des simulations Pinel
C’est après avoir laissé ses coordonnées sur un des innombrables sites de défiscalisation que notre journaliste a été joint par ce conseiller en gestion de patrimoine, aux méthodes en tout point similaires aux autres : pas de bilan patrimonial global, une pression pour signer l’investissement (la résidence Le GreenGarden à Toulouse) dès le second rendez-vous dans ses locaux, et un discours lénifiant. Les dangers d’un Pinel ? Aucun, ses amis en ont même déjà souscrit. La revente ? Avec un gain assuré à la clé. Le promoteur ? Sérieux, il connaît son marché. Sans compter la simulation personnalisée, systématiquement délivrée, et que nous avons ici décryptée…

Un trois-pièces à 246.900 euros : un prix hors marché
A 4.316 euros le mètre carré, ce 57,2 mètres carrés excède de 13% les prix moyens du neuf de l’agglomération. Et de 50% ceux de l’ancien du secteur, qui s’échelonnent de 2.700 à 3.000 euros le mètre carré. Même si les frais de notaire sont plus légers dans le neuf, il y a fort à parier qu’une partie de la mise ne sera jamais retrouvée.

1% de revalorisation des loyers : une hypothèse optimiste
Si le loyer de 625 euros correspond au plafond à respecter, 13% au-dessous des tarifs du marché, la revalorisation attendue est généreuse : certes, l’indice de référence des loyers (IRL) affiche en ce début d’année +1,70%. Mais, sur les neuf dernières années, il a été inférieur à 1%, quand il n’a pas été négatif, pendant pas moins de vingt trimestres.

Des frais de gestion de 12% TTC : une assurance plutôt chère
Comme souvent, cet investissement est vendu «clé en mains», c’est-à-dire assorti d’un contrat de gestion locative et d’une assurance loyers impayés et vacance locative. Au total, ces frais pèsent 12% des loyers, soit 73 euros mensuels. On pourrait trouver moins cher, notamment en matière d’assurance, facturée 3,3% TTC.

Plus de 5.000 euros d’impôt effacés par an : un compte pas tout à fait rond
A raison d’un rabais d’impôts de 2% du prix par an, l’économie fiscale atteindrait 45.432 euros sur les neuf années de l’opération. Mais il faut retrancher de cette somme la fiscalité et la CSG appliquée aux loyers perçus. Le gain réel sur la durée avoisinerait donc plutôt 38.000 euros.

Un pécule supérieur à 110.000 euros à terme : si les prix de l’ancien explosent
Cette somme correspond au prix de revente après neuf ans, amputée du capital restant dû sur le prêt. Mais pour que ce prix soit égal, comme dans la simulation, à celui d’achat, il faudra que les prix de l’ancien aient grimpé de 50% ! Un pari, donc, cette résidence se situant à Montaudran, secteur excentré et en pleine mutation de Toulouse.

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Maison individuelle : les mauvaises surprises du CCMI

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Une maison construite en temps et en heure, dans le cadre d’un budget précis : voilà ce que garantit, en principe, le CCMI ou contrat de construction de maison individuelle.
Un engagement si rassurant que certains artisans s’y réfèrent dans leurs publicités, faisant miroiter une opération «tout compris». Pour, une fois le terrain acheté et les plans finalisés, ne proposer qu’un simple contrat de maîtrise d’ouvrage, dans lequel ils se contentent de coordonner le chantier, laissant l’entière responsabilité de sa finition… aux acheteurs, censés contracter avec tous les intervenants, du terrassement à l’électricité en passant par la toiture, mais aussi souscrire une assurance dommage ouvrage. Sauf à bien connaître les métiers du bâtiment, «cette solution est toujours beaucoup plus risquée», alerte l’avocate spécialisée Ganaëlle Soussens. Il n’y a qu’à regarder la mésaventure arrivée à nos témoins ci-dessous pour s’en convaincre.

Et si le CCMI reste le meilleur garde-fou, il n’empêche pas les mauvaises surprises. «La non-conformité au permis de construire et les malfaçons restent courantes», déplore Helder Alvès, expert et dirigeant de Civilis Expertises. Parmi les litiges les plus fréquents : la mauvaise implantation du bâtiment ou les défauts d’imperméabilisation. «Du fait de prix toujours plus tirés vers le bas dans la construction, les travaux de gros œuvre sont souvent négligés», confirme notre expert. Du côté de José Alvès, qui a fait construire sa maison à Echarcon (91) pour 320.000 euros hors prix du terrain, ce sont plutôt les finitions qui laissent à désirer, malgré un retard du chantier de cinq mois, la venue d’un expert indépendant et trois constats d’huissier successifs. Enduits et peintures bâclés, odeurs d’égout, porte d’entrée et fenêtres endommagées : excédé par ces défauts, il a émis des réserves et refusé de verser les 5% restants au devis. Et réclame désormais 11.000 euros de pénalités de retard, sans compter les dommages et intérêts.

Le contrat de construction attendu n’a jamais été signé
Pour faire construire sur leur terrain de Verrières-le-Buisson (91), Samantha Briand et Ruben Lousquy pensaient s’être adressés à un constructeur de maisons individuelles. Mal leur en a pris, puisque ce professionnel ne leur a fait signer qu’un contrat de maîtrise d’œuvre. C’est donc au début des travaux qu’ils découvrent qu’ils doivent eux-mêmes contracter avec chaque corps de métier (terrassement, gros œuvre, toiture, etc.). Le chantier ne tarde pas à virer à la catastrophe, un sous-traitant roumain leur ayant fourni des panneaux en bois non conformes. Bilan de l’expertise technique diligentée : un défaut de structure, avec risque d’affaissement. Aux 300.000 euros d’emprunt, ils ont dû ajouter 20.000 euros pour bâcher la maison et payer un loyer pour se loger, et ils cherchent un nouveau prêt de 200.000 euros pour redémarrer le chantier.

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Pacte de préférence : définition et effets

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Vous êtes propriétaire ou à la recherche d’un bien immobilier à acheter. Vous avez entendu parler du pacte de préférence qui peut permettre de conférer un droit de priorité dans le cadre de l’opération. De quoi s’agit-il et comment est-ce que cela fonctionne ? Le point sur la question.
Définition
Un pacte de préférence est un contrat par lequel une partie (le promettant) s’engage à proposer prioritairement à une seconde partie (le bénéficiaire) de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracte (article 1123 du Code civil).

Concrètement, le propriétaire d’un bien s’engage à le proposer en priorité à une personne déterminée et choisie en avance, dès lors qu’il décidera de le vendre. L’obligation qui ressort du contrat pèse sur la seule personne du promettant. Le pacte peut être consenti à titre gratuit, mais également à titre onéreux.

Ce type d’opération peut s’envisager sur de nombreux biens, dès lors que l’opération demeure licite. Elle est usitée principalement en matière de vente de parts sociales et d’actions, ainsi que dans le cadre d’opérations immobilières.

Effets
Le promettant s’engage à respecter un droit de priorité qu’il a consenti au profit du bénéficiaire du pacte. Ce droit peut être comparé au droit de préemption légal qui existe au profit des autorités publiques en matière immobilière, comme les mairies.

Concrètement, le bénéficiaire peut accepter l’opération proposée par le promettant et acquérir le bien, au prix qui sera convenu. Mais il peut très bien décliner la proposition et refuser d’acheter. Le promettant recouvre alors toute sa liberté contractuelle et pourra vendre à qui il le souhaitera. Pour résumer, le contrat crée une obligation de négociation prioritaire au profit du bénéficiaire.

En l’absence de vente décidée, le bénéficiaire n’a aucun droit. Si le propriétaire du bien ne met jamais son bien en vente, le bénéficiaire n’a aucune marge de manœuvre. Il ne peut contraindre en rien le promettant. Le pacte peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée, sous réserve de la prohibition des engagements perpétuels. Il reste bien entendu conseillé d’établir un terme précis.

Bon à savoir : pour s’éviter de mauvaises surprises, il convient non seulement de rédiger le pacte par écrit mais également d’y décrire avec précision le bien sur lequel porte la priorité. En revanche, le prix de vente du bien n’a pas à y être stipulé pour une raison simple : celui-ci pouvant varier énormément entre le jour de signature du pacte et celui de la vente, il reste à déterminer par les parties.

Sanctions en cas de violation du pacte
Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire pourra réclamer la réparation du préjudice subi. Il a deux options.

Si la personne qui a finalement acquis le bien connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier pourra agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. Attention, les deux conditions sont cumulatives (la connaissance et l’intention) et le bénéficiaire devra en apporter la preuve dans le cadre de son action en justice.

Si ce recours aboutit, techniquement, le nouvel acquéreur d’un appartement ou d’une maison pourra être dépossédé de son achat, soit par substitution au profit du bénéficiaire de la promesse dont les droits ont été violés, soit par le prononcé de la nullité de la vente.

Pour se prémunir de ce recours qui rend l’opération de vente incertaine, le tiers acquéreur peut demander par écrit au bénéficiaire de la promesse de confirmer dans un délai qu’il fixe – et qui doit être raisonnable – l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir. A défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.

De son côté, le bénéficiaire de la promesse peut renoncer librement à son droit de préférence, soit avant que le promettant ne décide de vendre mais également au moment de la proposition qui lui sera adressée et ce, sans aucune sanction.

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Immobilier : région par région, toutes les aides locales pour acheter son logement

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Au-delà des dispositifs immobiliers nationaux comme le prêt à taux zéro ou les prêts conventionnés, il existe dans chaque région des aides locales qui permettent de devenir propriétaire. Capital les a recensées.
Avec des crédits immobiliers au plus bas – 1,14% en moyenne sur 20 ans en juillet selon l’observatoire Crédit logement CSA -, devenir propriétaire de son bien n’a jamais paru aussi accessible. D’autant que de nombreux dispositifs ont été mis en place à l’échelle nationale pour faciliter un peu plus encore l’acquisition de son logement. Pêle-mêle, on retrouve le prêt à taux zéro – qui permet par exemple à une famille avec 2 enfants d’obtenir jusqu’à’ 120.000 d’emprunt euros sans intérêt – , ou encore la location-accession, ce prêt conventionné qui permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataires tout en bénéficiant d’une TVA réduite à 7% et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans sur le bâti une fois devenue propriétaire. Beaucoup moins connus en revanche, les aides des collectivités territoriales viennent compléter les dispositifs nationaux.

Combien d’aides locales à l’achat immobilier ?
Qu’il s’agisse de communes, de communautés de communes, d’agglomération ou des départements, elles proposent quasiment toutes un coup de pouce aux particuliers sous forme de prêt bonifié, de prêt à taux zéro ou de subventions. L’Agence national de l’information sur le logement, l’ANIL, a ainsi recensé via ses antennes départementales 86 aides directes versée par 70 collectivités, certaines distinguant par exemple les modalités de l’aide à l’accession dans le neuf et de l’aide à l’ancien. Si le nombre d’aides est constant depuis 2016, le nombre de communautés ayant instauré des aides a lui diminué, puisqu’elles étaient 76 deux ans plus tôt. La disparition des aides n’est que “partiellement compensée” par la création de nouveaux dispositifs détaille l’Anil dans son rapport 2018.

Dans le détail, 42 communautés urbaines et d’agglomération en proposent, 20 département et 8 des 22 métropoles françaises (soit 38% d’entre elles). La moitié des collectivités proposent à la fois une aide dans le neuf et l’ancien, la moitié restante se contentant d’un seul des deux dispositifs.

Quels montants et quelles conditions pour ces aides locales ?
La majeure partie de aides sont des subventions. Les prêts sans intérêt – 15 au total – sont bien plus nombreux que les prêts avec des taux d’intérêt faibles, au nombre de 4. Et les montants alloués peuvent être significatifs : les subventions oscillent entre 2.500 euros et 5.000 euros, tout comme la bonification des taux pris en charge par les collectivités. Les prêt, à taux zéro ou non, s’échelonnent majoritairement entre 13.000 et 22.000 euros.

Evidemment, tout le monde ne peut pas bénéficier de ces coups de pouces locaux. En général, ceux-ci sont conditionnées à l’obtention d’un prêt social (PSLA) ou d’un PTZ à l’échelle nationale. Des collectivités choisissent cependant de copier le plafonds 2019 – 29.759 euros pour le PSLA et PTZ – de 48.000 à 74.000 euros pour une famille avec 2 enfants. Dans la quasi totalité des cas, le bien doit constituer la résidence principale de l’acquéreur, et il doit bien sûr s’engager à vivre dans la commune d’achat du bien durant une période oscillant entre 5 et 10 ans. Dans le cas contraire, une clause anti-spéculative s’active et l’acquéreur doit rembourser les sommes perçues. Surtout, l’acquéreur doit être primo-accédant, les particuliers déjà propriétaires sont donc exclus de la quasi totalité des dispositifs. Dans l’ancien, les subventions à l’achat sont très souvent liées à la réalisation de travaux d’économie d’énergie. Ils doivent représenter une amélioration de performance d’au moins 25% dans la plupart des cas.

Capital a ainsi listé une bonne partie des aides actuellement disponibles. Pour plus d’information sur ces aides, il vous est possible de consulter le site de l’Anil, qui recense les aides par départements. En attendant, retrouvez dans notre diaporama les coups de pouces locaux qui vous aident à devenir propriétaire.

Sourced through Scoop.it from: www.capital.fr

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