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Une entreprise ne peut résilier le prêt immobilier fait à un salarié qui part

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La justice a débouté EDF qui réclamait le remboursement immédiat d’un prêt immobilier consenti, en 1995, à un de ses salariés. L’employé a cessé de payer les mensualités après avoir démissionné sept ans plus tard.
L’entreprise qui a accordé un prêt immobilier à un salarié pour l’aider à accéder à la propriété doit maintenir ce crédit en cas de licenciement ou de démission. C’est la conclusion de la Cour de cassation dans une décision rendue en octobre 2017. La clause qui prévoirait le remboursement immédiat du capital restant dû ou une indemnisation de l’entreprise pour remboursement anticipé si le salarié venait à quitter l’entreprise est nulle car abusive, ajoute la Cour de cassation.

Dans une telle relation, ont rappelé les juges, le salarié et son employeur sont soumis au code de la consommation et non au Code du travail. Le salarié, dans ce contrat, est un «consommateur» et l’entreprise est un «professionnel» du crédit, même si accorder des crédits n’est pas son activité principale. Cela ressort d’une décision rendue en 1993 par la Cour de justice de l’Union européenne.

L’affaire opposait EDF à un de ses salariés et sa femme à qui l’entreprise a consenti, en 1995, «un prêt relevant du dispositif d’aide à l’accession à la propriété», soumis à la loi du 13 juillet 1979. En vue d’acquérir une résidence principale, le couple a souscrit un prêt d’un peu moins de 58.000 euros, «remboursable en 240 mensualités (soit 20 ans) réparties en deux périodes d’amortissement de 10 ans, aux taux respectifs de 4,75% et de 8,75%». Le 1er janvier 2002, l’employé d’EDF démissionne et cesse de régler les échéances du prêt. EDF décide d’assigner les emprunteurs et leur réclame le remboursement immédiat de la somme restant due (capitale et intérêts), soit l’équivalent d’un peu plus de 50.000 euros ainsi que le paiement de l’indemnité de remboursement anticipé, soit un peu plus de 3500 euros.

Une clause abusive
L’entreprise a soutenu que la clause obligeant le salarié au remboursement anticipé en cas de départ du salarié n’était pas abusive, car globalement le contrat présentait essentiellement un avantage pour lui en l’aidant à devenir propriétaire. Mais la Cour a écarté ce raisonnement: une clause du contrat de prêt créant un déséquilibre au profit du prêteur est abusive et donc «réputée non écrite» estime la juridiction.

Pour EDF, une clause du contrat prévoit la résiliation immédiate du contrat en cas de «cessation d’appartenance» du salarié à l’entreprise, pour quelque cause que ce soit, licenciement ou démission. L’entreprise a exclu aussi les règles de protection du consommateur car n’étant pas un établissement de crédit, l’entreprise rejetait pour elle-même le qualificatif de «professionnel», et pour son salarié celui de «consommateur». Elle a conclu que la relation était celle d’un employeur qui accorde un avantage à un salarié. À tort, ont dit les juges, il s’agit d’un contrat soumis aux règles de protection du consommateur.

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Bras de fer autour du projet des tours jumelles de La Défense

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Le groupe russe Hermitage promet toujours de livrer les deux tours d’ici 2024, mais Paris La Défense «cherche une alternative». L’aménageur réclame 30 millions d’euros au promoteur immobilier pour l’immobilisation du terrain depuis plus de 10 ans.
«Un avenir lumineux». C’est en ces termes que le promoteur immobilier russe Hermitage annonce mardi que son projet de tours jumelles de La Défense, parmi les plus hautes d’Europe, va enfin voir le jour. «Après sept années de batailles juridiques, Hermitage a obtenu la purge de l’intégralité des recours contre les permis de construire du projet Hermitage Plaza», se félicite l’entreprise. Le Conseil d’État avait déjà donné son feu vert en juillet dernier mais la justice a dû trancher et rejeter un dernier recours. Désormais, plus aucun recours n’est possible, affirme le groupe Hermitage.

Deux gratte-ciel sont censés sortir de terre d’ici 2024, date d’ouverture des Jeux olympiques qui auront lieu à Paris. Leur taille? 320 mètres de haut chacune, soit 16 mètres de plus que The Shard à Londres, l’actuelle plus haute tour d’Europe. À l’intérieur, 448 appartements, 40.000 m² de bureaux, un hôtel 5 étoiles de 200 chambres, une douzaine de restaurants, une salle de concert, une galerie d’art, une piscine, un belvédère, des bars ou encore des commerces de luxe. Coût de l’opération? Près de trois milliards d’euros, financés par des fonds propres, des prêts bancaires. Des chiffres qui peuvent faire rêver. Bref, le projet semble donc enfin en bonne voie à en croire le promoteur.

Pourtant, du côté de Paris La Défense, c’est silence radio! L’aménageur du quartier d’affaires ne réagit pas à cette annonce. La veille, la directrice générale de Paris La Défense a tout bonnement enterré le projet: «Il n’avance pas et on cherche une alternative», a lâché Marie-Célie Guillaume, selon des propos relayés par Le Parisien. En 2009, Emin Iskenderov, le président d’Hermitage promettait la livraison en 2016 des «twin towers». Pour les besoins de cette opération, 250 locataires ont même été priés de quitter l’immeuble qui devrait être démoli et remplacé par les tours jumelles. Dix ans plus tard, la construction n’a toujours pas commencé.

Des relations contractuelles au point mort
Agacé de ne pas voir les travaux avancer, Paris La Défense a décidé de solder ses comptes. L’aménageur réclame à Hermitage une indemnité de 30 millions d’euros pour compenser l’immobilisation du terrain et du volume à construire. «Nous sommes en contentieux depuis l’automne dernier concernant ce versement, a expliqué Marie-Célie Guillaume. C’est au Tribunal de grande instance de Nanterre de trancher». De son côté, le groupe Hermitage affirme qu’il ne versera cette somme qu’une fois la promesse de vente signée, comme le prévoit, selon lui, l’accord signé en 2010 entre les deux parties. Ce qu’a démenti Paris La Défense qui n’entretient plus aucune relation contractuelle avec le promoteur russe depuis un an.

Bref, les relations sont au point mort entre les deux acteurs majeurs du projet. Et pourtant, le groupe Hermitage annonce qu’il va se rapprocher «dès septembre» avec l’ensemble des acteurs concernés -dont Paris La Défense- pour «débloquer les fonds nécessaires au démarrage des travaux». Le promoteur russe prévoit même d’entamer «dans les semaines à venir» des négociations avec un «opérateur hôtelier» et «des locataires de bureaux». Drôl

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Le crédit d’impôt pour les travaux d’isolation bientôt transformé en prime

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Envisagé un temps par Nicolas Hulot lors de son passage au gouvernement, le projet de transformation du crédit d’impôt pour la rénovation énergétique avait ensuite mis en suspens, car considéré comme trop coûteux et complexe. Aujourd’hui, l’exécutif relance l’idée d’une évolution vers une prime allouée aux propriétaires qui effectuent des travaux dans leur logement. 

L’aide à la rénovation énergétique doit être "remise à plat", a réclamé le Premier ministre Édouard Philippe, lors de sa déclaration de politique générale, mercredi 12 juin. Dans la foulée, le ministre de la Transition écologique, François de Rugy, a précisé les contours de cette refonte, pour permettre de simplifier les démarches. L’une des principales mesures sera la transformation du crédit d’impôt pour les travaux d’isolation en une prime. 

"Quand les Français font des travaux, ils font les travaux, ils avancent l’argent puis un an ou un an et demi après, ils demandent le remboursement d’une partie sans savoir combien (…) ce sera", a expliqué le ministre sur BFMTV. À l’avenir, "nous aurons des primes : c’est-à-dire que dès que les gens déclencheront les travaux, ils pourront avoir cette prime", a-t-il poursuivi. "Ça va aboutir (…) à l’occasion de la loi de finance pour l’année prochaine, sur des aides plus simples, plus massives."

Un "barème clair" pour chaque type de travaux
La création de cette prime à la rénovation énergétique, en lieu et place du crédit d’impôt, était déjà sur le bureau de Nicolas Hulot, ancien ministre de la Transition écologique, mais le gouvernement y avait renoncé après son départ, évoquant une mesure trop "coûteuse et complexe". Finalement, la prime est de nouveau d’actualité.

"Il y aura un barème clair", a assuré François de Rugy. "Vous changez une chaudière, c’est tant d’aide, vous mettez de l’isolation sous votre toiture, c’est tant d’aide, vous changez de fenêtres, c’est tant d’aide", a-t-il précisé. Les fenêtres avaient été initialement exclues des aides à la rénovation énergétique, avant d’être réintégrées, accompagnées d’un plafonnement.

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Crédit immobilier : les taux au bas fixe !

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Les taux d’intérêts au plus proche de leur niveau historique
Les emprunteurs ont plus que jamais toutes les cartes en main pour concrétiser leurs projets immobiliers, car du point de vue financier, l’opération s’avère des plus intéressantes. La raison ? Des taux d’intérêt toujours plus bas. Car après avoir baissé en mars, ils sont tombés à 1,35 % en moyenne au mois d’avril. Et la tendance s’est même poursuivie au mois de mai avec selon le profil de l’emprunteur un taux à seulement 0,95 % sur 20 ans ou 1,25 % sur 25 ans avant négociation. Une baisse sensible s’est déjà fait sentir entre le mois de mars (1,39 %) et avril (1,35 %), soit tout juste au-dessus du record historique de 2016, à 1,33 % en moyenne. Dorénavant, en regardant un peu plus en détail, les prêts se négocient à quelques 1,09 % sur 15 ans, à 1,27 % sur 20 ans et 1,47 % au plus cher sur 25 ans. S’ils n’ont pas encore atteint leur niveau historique, les taux d’intérêt de ce premier semestre 2019 sont en revanche qualifiés de « négatifs », à savoir qu’ils affichent des intérêts plus faibles que le niveau de l’inflation. Il s’agit même là d’une situation inédite depuis 1974 qui se joue pour le 11e mois consécutif. Résultats : l’accès au crédit immobilier n’a jamais été aussi aisé et emprunter n’a jamais été aussi bon marché.
Les raisons d’une telle situation
Si les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont en ce moment aussi bas, c’est en raison de plusieurs facteurs. Le premier est lié à la bataille concurrentielle que se livrent les établissements bancaires entre eux. Les banques ont en effet bien compris qu’elles avaient tout à gagner à offrir des conditions de financement avantageuses pour capter et garder leur clientèle. D’autant que celle-ci est plus que jamais encline à faire jouer la concurrence pour aller au plus offrant. Cette guerre des prix s’inscrit par ailleurs dans le « printemps de l’immobilier », période traditionnelle durant laquelle les particuliers s’activent pour concrétiser leur projet immobilier afin d’emménager avant l’été. Dans ce contexte, le crédit immobilier est mis en avant en tant que produit d’appel. C’est dans cette optique que quasiment toutes les banques ont donné un coup de rabot supplémentaire à leurs taux d’intérêts durant le mois de mai. La deuxième explication se trouve dans les conditions de financement des banques elles-mêmes. Les banques centrales continuent de pratiquer des politiques des plus favorables, à l’image de la BCE — Banque Centrale Européenne — qui a fait savoir qu’elle maintenait sont principal taux directeur à 0 %. En somme, les banques françaises, elles aussi, à des taux des plus bas. Ce qui leur permet de répercuter cette diminution sur les conditions de crédit qu’elles accordent à leurs clients. Mais est-ce que les taux vont remonter d’ici peu ? Rien n’est moins sûr, car la politique de la BCE ne devrait pas évoluer pour l’année entière. Les taux devraient alors demeurer très bas jusqu’à l’été 2020.

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Tony Parker se lance dans l’immobilier sportif où « tout est à refaire »

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"Il y aurait toutes les salles de basket à refaire": Tony Parker, tout juste retraité des parquets mais déjà lancé dans sa reconversion de businessman, compte miser sur son expérience des Etats-Unis pour refondre le paysage de l’immobilier sportif français, a-t-il confié à l’AFP.
Invité en marge des 24 Heures du Mans par Patrice Lafargue, président du groupe immobilier IDEC qui fait courir une écurie dans la célèbre épreuve d’endurance automobile et dont Parker est l’ambassadeur, l’ex-basketteur de 37 ans a fait part vendredi de ses projets dans ce domaine en France.

"J’ai pensé que l’on pouvait faire quelque chose de sympa dans le domaine de l’immobilier et pour le côté sportif", a-t-il affirmé sur le circuit des 24 Heures, se disant "en confiance" au moment de lancer avec Patrice Lafargue la société "9 PROM" réunissant les intérêts des deux hommes d’affaires.

Quatre jours après avoir annoncé la fin de sa carrière sportive, il a souligné qu’en raison de sa longue expérience de 18 ans en NBA aux Etats-Unis, il avait "toujours été attiré par ce monde-là".

"J’avais envie de progresser et d’apprendre encore plus sur comment cela se passe en France. Ce n’est pas un secret" qu’il y a un sous-équipement en France, a-t-il affirmé. "Pour mon sport, le basket, il y aurait toutes les salles dans toutes les villes de France à refaire".

"En foot, il y a aussi plein de choses à faire, et ensuite j’ai envie de venir dans tous les sports. Avec les JO qui arrivent, on est sur une vague hyper-positive et il y a beaucoup de personnes en France qui vont vouloir investir dans ça".

– "Rencontre d’hommes" –
Patrice Lafargue a précisé qu’il n’y avait pas encore de projets spécifiques identifiés et que sa collaboration avec Tony Parker dépassait le cadre des frontières françaises.

"A nous de présenter nos ambitions et on verra si cela suscite un intérêt", a précisé le chef d’entreprise. "On parle d’environnement sportif mais on peut aussi élargir à l’immobilier en général", a-t-il ajouté.

Tony Parker a rejeté toute autre forme d’ambition, notamment politique. "Non, pas du tout, je n’ai aucune ambition politique, je n’ai aucune envie de faire ça", a assuré celui qui est l’une des personnalités sportives les plus populaires en France.

Patrice Lafargue a indiqué qu’il n’avait pas l’intention d’associer pour l’instant d’autres sportifs de haut niveau à ses projets. "C’est l’histoire d’une rencontre avec Tony, d’une rencontre d’hommes, il n’y a pas de calcul".

"Je vais me partager" entre les Etats-Unis et la France, a précisé Tony Parker. "Je serai basé aux Etats-Unis et je ferai des allers retours. J’adore les deux, j’ai toujours grandi avec les deux, j’ai toujours vécu dans les deux pays".

Quant à la station de sports d’hiver de Villard-de-Lans, qu’il a rachetée, Tony Parker s’est satisfait "des belles perspectives là-bas". "J’ai hâte de commencer", a-t-il confié, tout en avouant ne pas être lui-même skieur.

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Frais de notaire dans l’ancien : que recouvrent-ils ? – fnaim.fr

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Quel est le rôle du notaire ?
Commençons tout d’abord par faire le point sur le rôle du notaire lors d’un achat immobilier.

Le notaire a un rôle clé lors du processus d’achat car c’est lui qui se charge d’établir et authentifier la vente par le compromis de vente et l’acte de vente final.
Il assure ainsi une sécurité juridique à la transaction et s’assure de son bon déroulement : vérification de la propriété du bien, des différents diagnostics, des documents liés à la copropriété, du droit de préemption urbain,…

Le notaire garantit ainsi une transaction immobilière réalisée en bon et due forme.

La rémunération du notaire est très encadrée par la loi et n’est, en aucun cas, fixée librement par le notaire.
Sa rémunération, également appelée "émoluments", ne représente que 15 à 20% du total des frais de notaire.

Ces frais ne doivent pas être confondus avec les honoraires d’agences immobilières.

Les "frais de notaire" : un coût à intégrer dans son budget d’achat
Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier ancien ?
Il est alors important de prendre en compte le coût des frais de notaire dans votre plan de financement.

Lors d’une transaction immobilière, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur et représentent généralement entre 7% et 8% du prix de vente, une part non négligeable qu’il est donc important d’estimer lors de votre recherche immobilière.

Les « frais de notaires » sont encadrés par l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires.

LES FRAIS DE NOTAIRE DANS LE NEUF
Les "frais de notaire" sont plus réduits dans l’immobilier neuf où ils ne représentent que 2% à 3% du prix de vente, mais au lieu d’être assujettie aux droits de mutation à titre onéreux, la vente d’un logement est assujettie à la TVA.

Rappelons qu’est considéré comme neuf, un logement construit et achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais été habité ni occupé. Le cas échant, ce sont les frais de notaire dans l’ancien qui s’appliquent.

Que recouvrent les "frais de notaire" dans l’ancien ?
Comme évoqué précédemment, la rémunération du notaire ne pèse que pour 15 à 20% dans les "frais de notaire" ancien.

Ceux-ci se décomposent en 4 grandes parties réglementées par la loi :

Les droits de mutation à titre onéreux
Il s’agit d’un impôt reversé aux collectivités locales lors d’un changement de propriété, les droits de mutation comprennent ainsi la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement.

Ils constituent la part la plus importante des frais de notaire dans l’ancien car ils représentent 5,80% du prix de de vente et se décomposant comme suit pour la quasi-totalité des départements : une taxe départementale fixée à 4,5%, une taxe communale au taux de 1,20%, et une taxe nationale au profit de l’Etat égale à 2,37% du montant du droit départemental.

Seuls quatre départements appliquent un taux plus réduit : l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte, portant ainsi le montant des droits de mutation à un taux de 5,09%.

Emoluments du notaire
Ces émoluments ne sont pas fixés librement, ils sont encadrés par la loi et se calculent avec un pourcentage proportionnel au prix de vente du bien, ainsi qu’un montant fixe à ajouter.

Les émoluments proportionnels sont calculés en application d’un barème de 4 tranches établies par l’arrêté du 26 février 2016 :

Prix du bien Pourcentage appliqué
0€ à 6 500€ 3.945 %
6 500€ à 17 000€ 1.627 %
17 000€ à 60 000€ 1.085 %
Au delà de 60 000€ 0.814 %
A cela s’ajoutent des émoluments fixes de formalités, correspondant aux démarches effectuées par le notaire avant et après la signature.

Le montant obtenu est exprimé en hors taxe, il convient donc ensuite d’appliquer un taux de TVA à 20%.

Les débours
Il s’agit des sommes engagées par le notaire au profit de son client. Ils servent à régler le coût des différentes démarches administratives entreprises, à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents, ainsi qu’à régler les frais exceptionnels engagés à la demande du client (ex. certains frais de déplacement).

A ce titre, les notaires demandent lors de l’ouverture d’un dossier le versement d’une provision sur frais d’environ 300 €. Lors de la signature de l’acte authentique, cette provision vient en déduction des « frais de notaire ».

Contribution de sécurité immobilière
Cette contribution est perçue par l’Etat, notamment pour rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques, qui réalise les actes authentiques d’enregistrement et de publicité foncière.

Elle représente 0,10% du prix du bien avec un minimum de 15 €.

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Syndics : Le décret précisant les documents à fournir aux copropriétaires est enfin paru !

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Edouard Philippe l’avait promis : il publierait des décrets d’application relatifs à la gestion des copropriétés dans la foulée de la promulgation de la loi Elan. Ces derniers ont failli ne jamais voir le jour mais, ça y est, c’est fait ! Trois décrets d’application ont été publiés au Journal officiel fin mai. L’un d’entre eux définit la liste des documents, relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, que les syndics doivent mettre à disposition des copropriétaires et des membres du conseil syndical sur un extranet. Et ce, dans un souci de transparence et d’information.

Le 1er juillet 2020, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, relatif à la liste minimale des documents devant être mis à disposition par le syndic sur un espace sécurisé en ligne dédié à la copropriété entrera donc en vigueur.

La liste minimale des documents dédiés à l’ensemble des copropriétaires est la suivante
1° Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
2° La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;
3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
4° Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
5° Les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
6° L’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
7° Les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
8° Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
9° Le contrat de syndic en cours.

La liste minimale des documents relatifs au lot d’un copropriétaire est la suivante
1° Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
2° Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
3° Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
4° Les avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

La liste minimale des documents relatifs à la gestion de dédié au conseil syndical, afin de lui permettre d’assurer sa mission d’assistance et de contrôle est la suivante
1° Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
2° Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré ;
4° La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;
5° La carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.

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Succession : trois tactiques sûres pour réduire les droits

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Le premier intérêt d’une transmission anticipée est de réduire l’assiette globale des droits de mutation à titre gratuit, souligne Valérie Bentz, responsable du département des études patrimoniales à l’UFF. « Transmettre un bien par anticipation est toujours moins coûteux. Car entre le jour de la donation et celui du décès, vingt ou vingt-cinq ans plus tard, le bien aura forcément pris de la valeur. Ce qui mathématiquement augmente la base de calcul des droits de mutation à titre gratuit. Donner permet de stabiliser la valeur du patrimoine et de transmettre l’éventuelle plus-value future, sans droits », explique-t-elle.

En outre, avec les donations, les parents ont la possibilité de payer les droits de donation à la place de leurs enfants, sans que cela ne soit considéré par le fisc comme un supplément de donation taxable. Cette prise en charge, qui n’est évidemment pas possible pour les droits de succession, permet de transmettre plus à ses enfants en franchise de droits.

Ce qu’il faut savoir sur l’héritage et les droits de succession

Enfin, le dernier intérêt, et non le moindre, de cette stratégie est de pouvoir réduire sensiblement le taux d’imposition du patrimoine transmis. A condition de pouvoir espacer suffisamment les donations dans le temps. Comme les compteurs sont remis à zéro tous les quinze ans, cette technique permet en effet de bénéficier à chaque fois de l’ abattement entre parent et enfant de 100.000 euros, et pour le surplus, des tranches les plus basses du barème des droits de donation. La même somme de 500.000 euros transmise à un enfant sera taxée à hauteur de 11,2 % si elle est transmise en deux fois ou à hauteur de 6,9 % si elle est transmise en trois fois, contre 15,6 % si elle est soumise en une seule fois aux droits de succession au décès du parent donateur.

1 Privilégier la donation-partage
Dès lors qu’ils ont au moins deux enfants, les parents auront intérêt à privilégier les  donations-partages , y compris s’ils ont des enfants nés d’unions précédentes, plutôt que de procéder au coup par coup avec des donations simples.

Comme son nom l’indique, c’est à la fois une donation et un partage d’une partie de ses biens. Cela permet d’éviter les contraintes de l’indivision et les conflits qui pourraient naître au moment du partage.

Mais son intérêt principal réside dans le fait qu’une donation-partage au profit des enfants n’est jamais rapportable à la succession : ce qui a été donné l’a été une bonne fois pour toutes et on n’en tiendra pas compte pour déterminer la part d’héritage devant revenir à chacun de vos enfants. Fiscalement, la donation-partage offre les mêmes avantages qu’une donation ordinaire. Mais elle permet aussi de faire l’économie du droit de partage (2,5 %).

Autre intérêt de cet acte : les parents peuvent consentir ensemble une donation-partage à leurs enfants, portant aussi bien sur des biens communs que des biens propres à chacun. « Lorsqu’il s’agit de biens communs, les enfants peuvent bénéficier deux fois de l’abattement de 100.000 euros et des tranches les plus basses du barème », explique Jean François Lucq, directeur de l’ingénierie patrimoniale de la Banque Richelieu.

Dans les familles recomposées, la règle est différente mais demeure très avantageuse puisque les biens communs donnés à un enfant non commun bénéficient pour la totalité de leur montant – et pas seulement pour leur moitié – du tarif des droits de donation entre parent et enfants. Mais cette fois-ci, l’abattement de 100.000 euros ne joue qu’une seule fois !

2 Faire jouer le levier fiscal du démembrement de propriété
Une donation-partage n’est pas nécessairement consentie en pleine propriété. Les parents peuvent se réserver l’usufruit des biens transmis. Cela leur permet de garder jusqu’à la fin de leur vie l’usage des biens donnés ou d’en percevoir les revenus (bien locatif, portefeuille de titres). Fiscalement, cette opération est très attractive car elle permet de réduire sensiblement la base de calcul des droits de donation, puisqu’ils ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété transmise, par définition moins élevée que la valeur de la pleine propriété. Cette valeur dépend de l’âge du donateur au jour de la donation. Plus il est jeune, et moins elle est élevée. Par exemple, si le donateur a entre 61 ans et 70 ans, elle représente 60 % de la valeur de la pleine propriété. En pratique, cela signifie que le jour de la donation, le donateur n’aura des droits à payer que sur 60 % de la valeur du bien qu’il reçoit !

Quant à l’usufruit, il échappera définitivement à l’impôt puisqu’au jour du décès du parent donateur, l’enfant récupérera l’entière propriété du bien sans droit supplémentaire à payer.

Répondant aux craintes exprimées par de nombreux praticiens, Bercy a précisé que de telles donations qui permettaient d’organiser de son vivant la transmission de son patrimoine n’étaient pas visées par le nouveau dispositif de « mini-abus de droit », institué par la dernière loi de finances, visant à lutter contre les montages à but principalement fiscal. « D’une manière générale, il n’y pas grand-chose à craindre pour les opérations de transmission à titre gratuit. Dès lors que l’intention libérale est réelle et respectée, ces opérations ne paraissent pas contestables. Cela paraît difficile de parler d’optimisation fiscale lorsqu’il y a dépossession et appauvrissement du donateur », ajoute Jean-François Desbuquois, avocat associé chez Fidal, membre du Cercle des fiscalistes.

Lire aussi :
Transmission : les solutions pour donner sans payer d’impôts

3 Ne pas oublier l’assurance-vie
La souscription d’un contrat d’assurance-vie est également un excellent outil pour ceux qui cherchent à transmettre un capital dans des conditions fiscales avantageuses. Lorsque le contrat prévoit un bénéficiaire autre que le conjoint ou le partenaire de pacs survivant – qui sont exonérés de tout droit, quel que soit le montant des sommes qu’ils recueillent -, le capital versé au décès de l’assuré échappe à toute taxation à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire lorsqu’il correspond à des primes versées sur le contrat avant les 70 ans de l’assuré. Au-delà, il est soumis à une taxe spécifique de 20 % jusqu’à 700.000 euros, puis de 31,25 % au-delà.

Si le contrat est alimenté après les 70 ans de l’assuré, c’est un autre régime fiscal qui s’applique : les versements effectués sur le contrat, reversés sous forme de capital aux bénéficiaires, sont réintégrés à l’actif de la succession. Ils sont soumis aux droits de succession, en fonction du lien de parenté existant entre l’assuré et le bénéficiaire, après un abattement de 30.500 euros tous bénéficiaires et tous contrats confondus. Seule la plus-value réalisée sur le contrat échappe à toute taxation.

Le fisc tente parfois de requalifier les opérations de transmission via un contrat d’assurance-vie en donation indirecte pour pouvoir soumettre la totalité des sommes versées aux droits de succession. Interrogée sur le cas des contrats assortis d’une clause bénéficiaire à options qui permet au bénéficiaire désigné en premier de n’ accepter qu’une partie du capital (75 % ou 50 % par exemple), l’autre partie revenant à un autre bénéficiaire également désigné par l’assuré, Bercy a confirmé qu’il ne s’agissait pas d’une donation indirecte de nature à remettre en cause le régime de faveur de l’assurance-vie (Réponse Malhuret ; « JO » Sénat 22 septembre 2016 n° 4058). Or l’insertion d’une telle clause en offrant au premier bénéficiaire, généralement le conjoint, la faculté de moduler l’étendue de ses droits dans les capitaux décès peut permettre d’utiliser au mieux les abattements dont profitent les bénéficiaires de second rang, généralement les enfants.

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Que prévoit l’encadrement des loyers pour les locataires ?

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Après avoir été annulée en novembre 2017, les loyers seront encadrés à partir du 1er juillet 2019. Le courtier en crédit Crédixia fait le point sur la question.

 Actuellement, Paris est la seule ville à avoir adopté l’application de cette procédure conformément à la Loi Elan (Evolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique). De nombreuses villes se sont portées volontaires à cette nouvelle législation. Une trentaine de villes, proches de la banlieue parisienne, ont décidé de faire leur demande pour bénéficier de l’encadrement des loyers.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
A partir du 1er juillet 2019, le propriétaire d’un bien immobilier locatif aura pour obligation de respecter un loyer de référence. Le loyer de référence est déterminé en fonction du type de logement, de l’année de construction et de la localisation géographique. Ce processus permet de limiter l’évolution du prix du loyer lors de la mise en location. Cette réglementation ne s’applique que dans les communes dites en « zone tendue ». L’objectif ? Libérer le locataire de tout abus venant du bailleur. La nouvelle règlementation prévoit 3 types d’encadrements annuels : le loyer minoré (de – 30% par rapport au loyer de référence), la revalorisation du loyer entre deux baux et un loyer majoré (limité à + 20% du loyer de référence).

Quelles sont les communes ciblées ?
Ces zones tendues (28 agglomérations) comprennent plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre important entre l’offre et la demande d’habitation, ce qui entraine des difficultés à accéder au logement sur le parc résidentiel disponible. Cela s’explique, par exemple, par une augmentation des loyers et du prix d’acquisition dans l’ancien.

Les villes souhaitant mettre en place le plafonnement des loyers doivent faire une demande officielle. C’est le cas de la ville de Paris où la mesure d’encadrement sera appliquée dans tous les quartiers répartis en 14 zones dès le 1e juillet 2019. Les loyers de références sont calculés hors charges, par mois et au m2 habitable. Il faut noter que l’encadrement de la hausse des loyers se poursuivra sur tout le territoire français.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
Ce dispositif concerne les logements meublés ou vides mis en location pour la première fois ou lors du renouvellement de bail. Pour tout contrat de location, il doit être précisé le loyer de référence et le loyer majoré. Selon l’article de loi, le propriétaire ne peut pas demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, c’est-à-dire, majoré de plus de 20%.

Entre le départ et l’arrivée de deux locataires, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE. Cet indicateur est utilisé pour réviser le loyer d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, en fixant les limites des augmentations annuelles des loyers pouvant être exigés par le propriétaire. A noter que si le loyer du locataire précédent est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer du nouveau locataire devra être maintenu au même niveau que celui du locataire précédent.

En revanche, si le loyer du locataire précédent est supérieur au loyer de référence majoré, alors le propriétaire a l’obligation de baisser le loyer de son nouveau locataire au niveau du loyer de référence majoré.

Pour tout manquement à cette règlementation, le propriétaire s’expose à des sanctions.

Comment sera fixé le loyer au 1e juillet 2019 ?
Par exemple, pour un appartement de 75m2 dans le 14e arrondissement de Paris, dans le quartier Petit- Montrouge, le loyer de référence majoré est de 24,50 € du m2 : le loyer (hors charges) de ce 3 pièces (construit dans les années 1960) ne peut donc pas dépasser 24,5 € du m2, soit 1837,50 €.

Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour  » les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières « .

Accédez aux prix du m2, quartier par quartier, et le loyer applicable en passant par le site internet de la Direction régionale etinterdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL)

Un locataire a-t-il intérêt à devenir propriétaire ?
Être propriétaire de son logement est un élément de sécurité. En cas de maladie le locataire n’est pas protégé contrairement au propriétaire. En effet, le locataire ne pourra payer son loyer qu’avec son épargne disponible ou grâce à l’aide de ses proches. Sa situation risquera de conduire à des loyers impayés, donc à une dette vis-à-vis du propriétaire, pouvant amener à l’expulsion du logement. A l’inverse, le propriétaire est protégé par son assurance emprunteur qui prendra en charge le coût du logement à travers plusieurs garanties telles que l’ITT/IPT/IPP ou la garantie décès. Par exemple, en cas de décès ou d’invalidité totale et permanente, l’assurance rembourse la banque. Les héritiers ou le conjoint survivant n’ont plus de charges d’emprunt. C’est donc très sécurisant, contrairement à une location où le conjoint survivant doit continuer à payer le loyer en totalité. De plus, les prêts consentis aujourd’hui sont très souvent à échéances modulables. Cela permet, en cas de coup dur, de baisser le montant de la mensualité ou bien de reporter en fin de prêt certaines échéances. Cette modularité n’est évidemment pas aussi facile avec un bailleur. Même si les prix de l’immobilier restent élevés, la période reste favorable à l’achat compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêts pratiqués par les banques.

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La plus haute tour d’Europe occidentale dans la campagne danoise ?

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La tour The Shard à Londres est l’actuelle détentrice du record de la plus haute tour d’Europe occidentale mais cela risque de changer dans les années à venir. En effet, le Danemark prévoit la construction d’une tour de 320 mètres de hauteur.

Un record toujours à 309 mètres depuis 7 ans
L’année dernière, je vous parlais du projet des tours “Hermitage” à Paris la Défense. Ces tours doivent s’élever à 323 mètres de haut, soit seulement un mètre de moins que la tour Eiffel pour ainsi devenir les plus hautes tours de l’Europe occidental. Cependant, le projet a été très controversé et aujourd’hui, il reste au point mort alors que les travaux devaient débuter en 2019. Ce projet complexe est sur la table depuis plus de 10 ans maintenant suite à de nombreuses oppositions au projet. Le promoteur devait annoncer son financement ainsi que la date de lancement des travaux, mais faute de communication de la part des acteurs du projet et ne cessant de repousser la date, tout laisse à croire que ce projet controversé ne se fera probablement jamais.

Censé détrôner la tour The Shard à Londres et ses 309 mètres, les tours Hermitage ne succéderont donc certainement pas au gratte-ciel londonien. Au lieu de cela, c’est au Danemark ou devrait s’établir le nouveau record qui appartient au Royaume-Uni depuis 2012.

Une tour presque aussi haute que la tour Eiffel en pleine campagne danoise
Alors que l’on pouvait s’attendre à ce que le record de la plus haute tour d’Europe occidentale s’établisse dans une grande capitale européenne, c’est finalement dans la petite ville de Brande au Danemark qu’il devrait être battu.

Brande est une commune comptant à peine plus de 7 000 habitants, très loin donc des millions d’habitants de Londres ou Paris. Pourtant, c’est bien dans cette campagne danoise que le projet colossal d’un gratte-ciel de 320 mètres verra le jour. L’emplacement de ce projet a largement de quoi étonner car même certains habitants du Danemark ne connaissent pas cette commune. Il y a tout de même une raison à ce que la tour soit érigée dans la ville de Brande, en effet, le groupe de prêt-à-porter Bestseller a été fondé dans la commune en 1975 et veut donc y installer son siège social.

Le propriétaire du groupe, Anders Holch Povlsen, qui est originaire de la commune est aussi l’homme le plus riche du Danemark. Le groupe Bestseller emploi plus de 15 000 salariés à travers le monde et son chiffre d’affaires s’élève à environ trois milliards d’euros. Le groupe possède notamment les marques de mode Jack & Jones et Vero Moda. La tour résulte de la volonté du milliardaire de rendre quelque chose à la ville où il a grandi :

« Nous considérons le projet de construction dans son ensemble comme un investissement à Brande, et le gratte-ciel sera une icône (…). Ce sera un point de repère qui placera Brande sur la carte », Anders Holch Povlsen.

Une tour dénommée “Tower & Village”
La construction de cette tour pensée par le cabinet d’architecte danois “Dorte Mandrup”, a de quoi étonner et susciter des interrogations. Pourtant, le projet est bel et bien réel et le Conseil municipal a même récemment donné son aval pour la construction de la “Tower & Village” à la campagne danoise.

La ville de Brande va donc changer de dimension et ne pourra plus être inconnue de la part des habitants du Danemark. Sur place, les habitants de la commune sont plutôt satisfaits de ce surprenant projet et il n’y a pour le moment aucune opposition, mais plutôt une certaine fierté. Le son de cloche n’est pas le même à Copenhague, la capitale danoise, où la tour est moquée en faisant référence à la tour de Sauron du film “le Seigneur des Anneaux” du fait qu’elle va largement contraster avec le paysage très rural et plat tout autour. D’ailleurs, le territoire est tellement plat dans la région qu’il permettra à la tour d’être visible à 60 kilomètres à la ronde.

Afin de faire face à d’éventuelles oppositions à l’avenir, le gratte-ciel visera le label écologique DGNB qui est l’un des labels les plus répandus et les plus complets.

Cet édifice n’est pas le premier dans ce style, au Japon, la Sky Tower 41 prend également place en pleine campagne, mais la donne est tout de même différente. Basée en périphérie de Kaminoyama, une ville de 33 000 habitants, la tour ne s’élève qu’à “seulement” 134 mètres de hauteur. Elle y est construite depuis 1999.

La tour “Tower & Village” sera donc sûrement le plus haut gratte-ciel d’Europe Occidentale avec ses 320 mètres dans les années à venir. Brande, la petite commune danoise, pourra profiter de la situation pour son développement économique et social.

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