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Rénovation urbaine à Toulouse : plus d’un milliards d’euros alloués

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Le ministre du logement et de la ville, Julie Denormandie, est venu en visite à Toulouse lundi 8 avril dans le cadre de la rénovation urbaine. Il a notamment annoncé que plus d’un milliard d’euros seront alloués à des quartiers prioritaires de la ville rose.

La rénovation urbaine est décidément au cœur de la politique de logement du ministre Julien Denormandie. En effet, dans le cadre de la loi de finances 2019, il avait déjà annoncé une nouvelle aide fiscal pour la rénovation urbaine d’immeubles insalubres. Ce dispositif a pour but de rénover une partie du parc immobilier privé.

Un engagement financier de l’État pour la rénovation urbaine
La visite à Toulouse de la part du ministre Julien Denormandie a permis de signer deux nouvelles conventions dans le cadre du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU). Ce programme cible notamment les quartiers prioritaires de la métropole. D’ailleurs, plusieurs quartiers viennent d’être classés en tant que quartier prioritaire et vont donc bénéficier d’un fort investissement grâce au “pacte financier” conclu par l’État et les élus locaux de Toulouse Métropole, il s’agit de Val d’Aran à Colomiers, du Grand Mirail et des Izards. À ces trois quartiers se rajoute aussi celui d’Empalot (qui été déjà classé quartier prioritaire auparavant). Ces quartiers représentent près de 50 000 habitants.

Les acteurs du nouveau programme du renouvellement urbain toulousain sont :

L’État qui finance à hauteur de 276 millions d’euros via l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine)
Toulouse Métropole investit 300 millions d’euros
Les bailleurs sociaux (Altéal, le groupe Les Chalets, la SA Patrimoine Languedocienne et Toulouse Métropole Habitat) financent 451 millions d’euros
La mairie de Colomiers et ses 10 millions d’euros
Et enfin, l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) prévoit un montant de 230 millions d’euros.
Au total, il y aura donc plus d’un milliard d’euros investit à Toulouse Métropole pour la rénovation urbaine des quartiers prioritaires.

“Avec un programme global qui atteint 1,3 milliard d’euros, le projet de rénovation urbaine à Toulouse est très ambitieux et c’est tant mieux! “, Julien Denormandie, Ministre de la ville et du logement.

Un investissement pour la rénovation largement augmenté
La volonté de renouveler l’immobilier urbain et privé de la part de l’État et du Maire de Toulouse est très marquée. Cela se traduit par une augmentation très forte du budget alloué au programme de rénovation. Lors de la précédente convention qui couvrait la période 2005/2015, “seulement” 776 millions d’euros étaient prévus. Avec la nouvelle convention appelée “ANRU 2” et ses 1,3 milliards d’euros de prévus, on note une augmentation considérable d’environ 70% par rapport au budget de 2005.

Les projets prévoient une période de 10 ans, le nouveau budget sera ainsi investit d’ici 2030.

Le maire de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, a tenu a rappeler au ministre, Julien Denormandie, de l’importance de la sécurité dans ces quartiers en plus des efforts importants pour la rénovation :

“On ne peut pas concevoir ces efforts si l’État ne prend pas des moyens supérieurs pour faire reculer l’insécurité qui mine ces quartiers.”

Des démolitions dès le mois d’avril
On peut dire que la volonté d’agir vite est très forte car le nouveau programme de renouvellement urbain va rentrer en action dès ce mois-ci. L’immeuble considéré par beaucoup comme l’un des pires immeubles de la ville et qui est inhabité depuis 2013 va être démoli le 22 avril, il s’agit des Castalides. Cette démolition fait partie des 2441 logements sociaux qui vont subir le même sort.

Outre cela, 2551 logements seront réhabilités et 4339 résidentialisés. À noter qu’également 50 copropriétés privées seront réhabilitées. Elles se trouvent principalement au Mirail et représentent plus de 5 000 logements. Au niveau des équipements publics, plus de trente seront rénovés dont six sont des écoles.

Au vu du développement économique et démographique de la métropole toulousaine, le renouvellement urbain de quartiers construits il y a 40 ans devenait urgent. Des anciennes tours sans vraiment de charme ne correspondent plus au besoin de la ville et de ses habitants. La transformation des quartiers prioritaires de Toulouse semble désormais bien en marche dans une logique de mixité sociale et urbaine. Ces améliorations des constructions toulousaines amènent une hausse des loyers, c’est pourquoi Jean-Luc Moudenc a ouvert la porte à un encadrement des loyers :

“La hausse des loyers constatée en 2018 à Toulouse m’interpelle, c’est pourquoi j’ai décidé de créer avant l’été un groupe de travail sur le sujet pour y réfléchir en toute sérénité.”

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L’urbanisation de Toulouse est freinée par le nouveau PLUi-H

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L’urbanisation de Toulouse est un thème au cœur des débats, notamment quand l’on approche des élections. Les habitants sont attachés à leur ville et à la façon dont elle est construite. Déjà sur la table lors des municipales de 2014, le sujet revient de plus belle avant les élections municipales de 2020. On a appris récemment que la constructibilité va être limitée dans la ville rose où de nombreux projets subissent de vives contestations.

Le centre-ville de Toulouse et ses briques rouges.

Une urbanisation de Toulouse excessive ?
Le maire républicain de Toulouse, Jean-Luc Moudenc, doit faire face ces derniers temps à des critiques portant sur la façon dont le paysage urbain est organisé. Récemment, des habitants du quartier de Saouzelong  (un quartier situé au sud de Toulouse) sont venus protester lors d’un Conseil municipal contre de futures constructions. Ces derniers s’étaient munis d’affiches où l’on pouvait lire “Non à la densification massive et brutale” faisant sûrement référence à un programme de construction de 1 200 logements.

Des habitants en accord donc, avec les critiques de l’opposition dont Isabelle Hardy (Présidente du mouvement socialiste Genérations.s) qui dénonce une urbanisation faite “au coup par coup” sans rechercher d’utilité aux projets dont “le financement a pris le pas“. Des critiques portant sur l’accès au logement, la mixité sociale et le manque de développement écologique de la ville ont également été vivement prononcées.

Pour sa défense, Jean-Luc Moudenc, prend l’exemple de deux opérations d’urbanisme majeures avec en premier lieu, le quartier de la gare qui va comprendre 35 % de logements sociaux (la loi en oblige 25%), pour un total de 60 % de logements à prix réduits en comptant les logements à prix modérés ou encore les logements sociaux intermédiaires.

De nouvelles règles d’urbanisme votées
Jeudi 11 avril dernier, la métropole de Toulouse a voté un nouveau Plan Local d’Urbanisme et d’Habitat (PLUi-H). La grande nouvelle est le fait qu’une baisse de la constructibilité a été imposé. C’est la première fois que ce document d’urbanisme est conçu à l’échelle des 37 communes.

Il est clair que cette annonce devrait ravir nombreux habitants qui protestaient contre le nombre de constructions toujours plus élevé. Cependant, cela ne va pas résoudre tous les problèmes de contestations des projets toulousains. En effet, même si la constructibilité va être abaissée, il y a de nombreux projets en cours qui ont déjà obtenu le permis de construire.

Le nouveaux PLUi-H repose sur 3 idées essentielles :

1 – La baisse de la constructibilité :
La baisse de la constructibilité ne signifie pas directement qu’il y aura moins de construction mais plutôt que les nouvelles constructions auront moins d’ampleur. Autrement dit, il y a aura une diminution de la surface de plancher. Un document est d’ailleurs disponible montrant l’évolution du potentiel à construire entre le document d’urbanisme actuel et le futur.

En observant le document, on voit bien qu’il y a d’énormes diminutions, notamment dans le quartier Saint-Simon / Lafourguette et Oncopole avec une baisse de -43% de la surface de plancher. Ce n’est pas un hasard car c’est à Saint-Simon où il y a de vives contestations sur la densification de ce “quartier village”.

On note aussi de fortes diminutions pour les quartiers Arènes, Saint-Martin-du-Touch, Purpan, Lardenne, Pradettes et Basso Cambo (-31%).

2 – La volonté de préserver la nature :
Toulouse, “Ville rose, ville verte”, c’est le nom donné à ce projet écologique qui vise à trouver des solutions pour ramener et/ou préserver la nature dans la ville. Toulouse compte créer cinq grands parcs ainsi que planter 100 000 arbres d’ici 2030. La ville va également proposer aux habitants des quartiers de choisir un lieu à végétaliser en priorité.

« Les Toulousains sont inquiets devant le développement de la ville. Une des réponses est d’y préserver la nature », Jean-Luc Moudenc, Maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole.

3 – La mixité urbaine et sociale :
L’urbanisation de Toulouse est ralentie avec ce nouveau PLUi-H, cependant, Toulouse accueille de nombreux nouveaux habitants chaque année, 12 000 pour être précis. Cela s’explique du fait que Toulouse est la deuxième ville de France où il fait bon de travailler d’après le site Great Place To Work (un label réputé pour l’évaluation des conditions de travail en entreprise.). Pour répondre à cette demande, un objectif de production de 7 000 logements en moyenne par an dans l’agglomération a été acté.

La répartition de ces logements a déjà été réfléchi avec 3 500 de ces logements qui seront construits à Toulouse, 2 100 seront dans la première couronne, 700 autres dans la deuxième couronne ainsi que dans la troisième.

En matière de logements sociaux, la métropole s’est engagée à en produire un minimum de 35 %, soit environ 2 450 par an.

Un nouveau plan d’urbanisme qui convient à tous
Toulouse et sa métropole ont donc opté pour un changement de stratégie dans l’urbanisation de la ville afin de préserver l’identité de certains quartiers qui a été menacée d’après des habitants. Le nouveau PLUi-H est approuvé par les conseils municipaux des 37 communes. Les élus ont donc été unanimes, malgré des tendances politiques différentes, grâce à un travail en commun de quatre années.

Il conviendra de voir ce que tout ceci va donner dans le temps. En effet, le développement d’une ville comme Toulouse est un point toujours délicat qui peut prêter à interprétation. Moins de densification pour préserver les quartiers « comme avant » pourquoi pas, c’est une très bonne chose pour préserver l’histoire et la qualité de vie des habitants de chaque quartier, mais les nouveaux arrivants sont nombreux chaque année. La ville va donc s’étendre un peu plus, il faudra alors adapter les transports en commun pour éviter des bouchons encore plus importants. C’est un travail de fond qui prendra des années.

Enfin, de façon plus pragmatique, baisser la densification c’est parfois pénaliser deux fois un résident. En effet, la construction d’un immeuble à coté d’une jolie maison peut la dévaloriser. Si le propriétaire se décidait finalement à vendre a un promoteur, la proposition serait moindre qu’avant le changement de PLU. Il serait donc, en quelque sorte, « pénalisé » deux fois. C’est une équation difficile à résoudre ou il ne peut jamais y avoir 100% de gagnants.

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E-sport : un des plus grands complexes d’Europe va ouvrir à Toulouse

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La ville de Toulouse compte devenir une pionnière en Europe dans le domaine des jeux vidéo et de l’innovation. Pour cela, un énorme complexe entièrement dédié à l’e-sport va être construit, il s’agit du projet “ICONE”. Pour rappel, l’e-sport représente la pratique compétitive des jeux vidéo, ce marché devrait représenter plus de 10 milliards de dollars d’ici 2025.

Le contexte de l’arrivée de l’e-sport à Toulouse
Toulouse Métropole a lancé en 2018 un appel à projet urbains pour réaménager 18 lieux de Toulouse soit atypique, soit inoccupés. Cet appel à projet était d’ordre public-privé et porte le nom de “Dessine-moi Toulouse”. Parmi les lieux choisis par la métropole, on trouve des sites de Tisséo Collectivités avec notamment le pôle d’échange multimodal des Argoulets. Le but étant de proposer autre chose que la traditionnelle sortie de parking, de métro… Depuis, les lauréats ont été annoncés et le projet de construction d’un pôle de loisirs e-sport a été choisi pour réaménager le site des Argoulets. La zone des Argoulets a une vocation plutôt sportive et de loisirs, c’est pourquoi le projet semblait parfaitement correspondre aux attentes des collectivités.

En effet, dans le quartier des Argoulets, on retrouve la base de sports et de loisirs qui propose de nombreuses activités avec notamment une patinoire, une piscine, neuf terrains de tennis, des terrains de rugby, une piste de bicross ou encore des jeux pour enfants. Le lieu semble donc très approprié à l’accueil de la pratique de l’e-sport. De plus, le réaménagement du lieu permettra de requalifier cette porte d’entrée de la ville de Toulouse.

L’équipe de ce projet est composée du promoteur immobilier Edelis en tant que maître d’ouvrage, de GCC en tant que concepteur et réalisateur du projet, du cabinet d’architecte G + 2B et de l’agence d’urbanisme “d’une ville à l’autre”, enfin, c’est la société STAKRN qui est à l’origine du projet, cette entreprise internationale est entièrement consacrée au développement commercial de l’e-sport. Cette société, notamment basée à Montpellier et lauréate de l’appel à projets toulousain, va définir l’ensemble du concept afin d’assurer sa pérennité.

Les détails du projet “ICONE”

Le complexe prévu n’a pas pour seul objectif le divertissement mais bien de développer un vrai pôle d’innovation et de formation spécialisée dans l’e-sport. Plus de 400 emplois devraient être générés par ce projet. Le complexe aura une superficie de 16 000 m² qui sera répartie comme telle :

40 % d’espaces de loisirs “Réalité Virtuelle”
31 % d’hébergement de tourisme coliving (voir mon article sur la nouvelle tendance du coliving)
17 % de tertiaire e-sport
10 % avec l’Aréna e-sport, une salle de 450 places
2 % de commerces
Ainsi que des places de parking
Le projet “ICONE” représentera un véritable écosystème de l’innovation et des nouvelles technologiques ouvert au public. Il y aura la possibilité de suivre des formations aux métiers de l’e-sport, de faire des courses de drones, de tester un simulateur de Formule 1 ou encore de faire un espace game immersif à bord d’un sous-marin. Il y aura également des studios d’enregistrement de contenus (certainement pour les youtubeurs), un restaurant dans la thématique du jeu vidéo, un complexe de loisir autour de la virtuelle et un autour de la réalité mixte. Un lieu destiné à la mobilité et au handicap va également être présent. D’autres surprises sont attendues dans ce joyau de l’innovation.

Enfin, il faut savoir que ce vaste projet immobilier ne pouvait pas se vanter d’être avant-gardiste sans une dimension écologique et environnementale. “ICONE” intégrera ainsi des panneaux solaires sur les toits et la chaleur généré par le matériel informatique sera récupérée pour ensuite être recyclée.

On note que l’arrivée du complexe pour 2022 permettra à des équipes e-sportives de se préparer aux différentes manifestations organisées en marge des JO 2024 à Paris.

Toulouse veut devenir pionnière dans le monde de l’e-sport

La création d’un tel lieu est unique en France, voire en Europe. En effet, même si le sport électronique se développe à grande vitesse, il n’existe pas encore beaucoup d’infrastructures consacrées à l’e-sport. Toulouse Métropole a ainsi pris les devants pour conforter son image innovante et surtout s’inscrire sur un marché plein d’avenir. Plusieurs chiffres montrent l’importance du secteur de l’e-sport :

La croissance annuelle du marché du sport électronique est estimée à 38 % pour atteindre 10 milliards de dollars à l’horizon 2025
À l’heure actuelle plus des trois-quarts des revenus sont générés par le sponsoring et la publicité, ceux qui montrent que de nombreux acteurs sont intéressés par ce marché.
L’estimation des récompenses lors des différents tournois est estimée à plus de 250 millions de dollars pour 2019.
5 millions de Français consommeraient de l’e-sport dont 2 millions de pratiquants
Il faudra encore attendre quelques années pour voir l’énorme complexe e-sport des Argoulets sortir de terre. En attendant, la première salle e-sport de Toulouse va ouvrir ses portes le 17 mai 2019 dans le quartier de Montaudran. Il s’agit du Toulouse Esport Concept (TEC). La salle fera 330 m² et permettra d’accueillir des entraînements, des tournois, divers événements et diffusera des compétitions professionnelles. De quoi faire patienter les passionnés de sports électroniques jusqu’à l’arrivée du complexe de 16 000 m² en 2022.

La ville de Toulouse est aujourd’hui capitale européenne de l’aérospatiale et de l’aéronautique, mais se classe aussi dans le top 6 des capitales européennes de l’innovation… Sera-t-elle la capitale européenne de l’e-sport à l’avenir ?

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Combien peut-on économiser en renégociant son crédit immobilier ? | Actualités

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En avril, les taux de crédit immobilier ont atteint un niveau plus bas historique. Les emprunteurs, qui n’ont pas encore renégocié leur emprunt, ont donc tout intérêt à se lancer maintenant pour réaliser de belles économies.

Economisez plus de 120 € par mois en renégociant votre crédit immobilier
Renégocier son crédit peut se révéler particulièrement intéressant financièrement. C’est notamment le moyen, pour ceux qui voudraient faire un second achat immobilier, de dégager une capacité mensuelle de remboursement supplémentaire et donc d’acheter sans trop alourdir leurs mensualités. Par exemple, pour un crédit de 200 000 € souscrit sur 20 ans en janvier 2014 à 3,35 % hors assurance et renégocié aujourd’hui à 1,10 % sur 15 ans, la renégociation permet d’économiser 129 € de mensualité, soit au total 22 822 €. « On considère qu’il faut un point d’écart entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû… Mais un écart de 0,70 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300 000 € ou ayant des durées supérieures à 20 ans, d’où la nécessité d’étudier la pertinence de l’opération pour ne pas passer à côté d’une opportunité » détaille Sandrine Allonier. Pour les crédits de moins de 5 ans, l’opération est encore plus intéressante car c’est en début de prêt que l’on rembourse le plus d’intérêts : jusqu’à 50 % de la mensualité les 2 premières années pour les crédits sur 20 ans et même jusqu’à 60 % pour les crédits sur 25 ans.

En renégociant votre crédit, vous pouvez gagner plusieurs mensualités de remboursement. © Vousfinancer
Bon à savoir
La plupart des crédits souscrits avant mi-2016 peuvent être renégociés

Renégociation : des baisses de taux pouvant atteindre 0,85 % sur 20 ans !
Les taux de crédit immobilier restent très attractifs en ce printemps 2019. En avril, comme en mars, les taux ont ainsi baissé pour atteindre en moyenne 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans. C’est donc le moment de renégocier votre emprunt. « Nous parvenons à négocier pour les meilleurs profils 0,6 % sur 15 ans, 0,85 % sur 20 ans et 1,1 % sur 25 ans et même récemment, nous avons obtenu 0,30 % sur 7 ans » précise Jérôme Robin, directeur général et fondateur de Vousfinancer. Au 1er trimestre, les dossiers de renégociation sont en hausse de 25 % par rapport au 1er trimestre 2018. Le constat est le même du côté des statistiques de la Banque de France : en février, les renégociations représentaient 18,3 % des nouveaux crédits, contre 14,6 % en décembre 2018. « Si la plupart des crédits, qui pouvaient l’être, ont déjà été renégociés ces dernières années, parfois même plusieurs fois, l’annonce des taux records ces dernières semaines offre de nouvelles opportunités aux emprunteurs, qui ont souscrit un crédit immobilier (même récemment), de le renégocier. Cela motive aussi ceux qui envisageaient de le faire depuis plusieurs mois sans avoir le courage de se lancer dans cette opération qui peut décourager ceux qui fuient les démarches complexes ! » analyse Sandrine Allonier, porte-parole du courtier.

Les taux de prêt immobilier moyens en avril 2019
DURÉES D’EMPRUNT TAUX DE CRÉDIT
15 ans 1,30 %
20 ans 1,50 %
25 ans 1,70 %
Les conseils à suivre pour renégocier votre emprunt immobilier
Pour négocier votre crédit, il est conseillé de mettre en concurrence les banques, car les taux varient sensiblement d’une banque à l’autre. Il faut également bien préparer votre dossier car la banque vous demandera vos 3 derniers relevés de compte, vos 3 derniers bulletins de paie et surtout le décompte de remboursement afin de savoir combien vous devez encore à votre banque actuelle. Prenez également en compte les pénalités de remboursement anticipé qui devront être versées à votre banque, les frais de dossier et les frais de garantie pour le nouveau prêt. Ces frais peuvent, sous conditions, être réintégrés dans le nouveau prêt. Il est également conseillé de diminuer la durée restante de votre prêt, en conservant la même mensualité car « l’économie générée sera plus importante grâce à un taux plus faible sur une durée plus courte et un amortissement du crédit plus rapide ». Profitez aussi de votre renégociation pour trouver une assurance emprunteur mieux adaptée et plus compétitive, afin de maximiser les économies obtenues grâce à la renégociation. Il est également conseillé de conserver votre bien au minimum 2 ans après la renégociation, car vous repartez en début de prêt avec, par conséquent, un amortissement plus lent les premières années.

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Que peut-on acheter avec une mensualité de crédit immobilier de 1000 € sur 20 ans ? | Actualités

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Malgré des taux de crédit qui restent très attractifs en avril 2019, le pouvoir d’achat immobilier des Français recule dans certaines villes. La hausse des prix des logements est la principale cause de cette baisse.

En empruntant sur 20 ans, achetez 162 m² à Saint-Etienne ou 22 m² à Paris
En avril, les prix de l’immobilier repartent à la hausse dans plus de la moitié des grandes villes de France. Cette hausse des prix, observée par le baromètre LPI-SeLoger, entraine une baisse du pouvoir d’achat immobilier dans les villes concernées. Dans son palmarès mensuel du pouvoir d’achat immobilier, réalisé dans les 20 plus grandes villes de France, le courtier Meilleurtaux.com constate « quelques baisses de pouvoir d’achat dans certaines villes », selon Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier. Par ailleurs, les écarts se creusent entre les villes. Du côté des métropoles où le pouvoir d’achat est le plus élevé, on trouve Saint-Etienne, largement en tête avec 162 m² finançables pour 1000 € de remboursement mensuel sur 20 ans (- 1 m² par rapport à mars). Viennent ensuite Le Mans et Le Havre, avec 130 et 111 m², suivies de Nîmes (104 m²). Angers reste en 5e place (95 m²), devant Toulon (90 m²). Dans le bas du classement, on observe que Rennes offre désormais un pouvoir d’achat immobilier plus faible que Nantes (63 contre 64 m²), et perd 2 places dans le classement, passant de la 14e à la 16e place, devant Nice (52 m²), Lyon (47 m²), Bordeaux (45 m²) et Paris (22 m²), qui ferment la marche.

Le pouvoir d’achat immobilier pour 1000 € de mensualité de crédit sur 20 ans. © Meilleurtaux.com
Des taux de crédit immobilier inférieurs à 1 % sur 20 ou 25 ans !
Si le pouvoir d’achat immobilier des Français est affecté par la hausse des prix de vente, les taux de crédit historiquement bas permettent de réduire l’impact de cette hausse. On n’observe « aucun changement sur les taux affichés », explique Maël Bernier. « Le mois d’avril confirme largement le régime de décotes et de ristournes débuté au mois de mars » et « les taux obtenus sur les dossiers de financement (…) battent tous les records » ajoute-t-elle. Le courtier en crédit a notamment obtenu de nombreux taux sous la barre symbolique de 1 %, pour les meilleurs profils d’emprunteurs :  0,70 % sur 20 ans pour un prêt de 350 000 € à Cognac (Charente), 0,80 % sur 20 ans pour un prêt de 310 000 € dans le Gard, 0,90 % sur 15 ans à Carpentras (Vaucluse), 0,95 % sur 25 ans pour un prêt de 493 000 € au Havre (Seine-Maritime), 0,90 % sur 20 ans pour un prêt de 430 000 € à Paris ou encore 0,98 % sur 25 ans pour un prêt de 470 000 € à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme). Mais le record absolu a été obtenu par un emprunteur au profil « exceptionnel » : un célibataire parisien, avec des revenus nets de 50 000 € par mois, avec une épargne disponible supérieure à 500 000 €, a obtenu un taux de 0,65 % sur 25 ans pour un prêt de 800 000 € .

Top 10 des villes offrant le meilleur pouvoir d’achat immobilier
VILLES PRIX DU M² POUVOIR D’ACHAT
1. Saint-Etienne 1 340 € 162 m²
2. Le Mans 1 670 € 130 m²
3. Le Havre 1 963 € 111 m²
4. Nimes 2 099 € 104 m²
5. Angers 2 277 € 95 m²
6. Toulon 2 413 € 90 m²
7. Reims 2 455 € 89 m²
8. Dijon 2 490 € 87 m²
9. Grenoble 2 671 € 81 m²
10. Montpellier 3 015 € 72 m²

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Comment la majorité entend mettre fin aux arnaques à la rénovation énergétique

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Le dispositif des Certificats d’économie d’énergie (CEE) est en proie à une explosion du nombre de fraudes, émanant d’entreprises ou d’artisans malveillants. La majorité prévoit d’inscrire un mécanisme anti-arnaques dans le prochain projet de loi Énergie. Entretien avec le député Anthony Cellier, rapporteur du texte.
Le dispositif des Certificats d’économie d’énergie (CEE), développé en France depuis 2006, vise à inciter les entreprises du secteur de l’énergie (les fournisseurs comme Total, EDF ou Engie ou les grandes surfaces telles que Carrefour ou Leclerc…) à réaliser ou faire réaliser des travaux d’économie d’énergie chez les particuliers. Ces “obligés”, comme on les appelle, doivent ainsi obtenir un certain quota de CEE, en fonction d’un volume d’économie d’énergie à réaliser. Quota qui est fixé chaque année par les pouvoirs publics. Pour cela, ces entreprises doivent elles-mêmes distribuer des produits économes en énergie (chaudières basse consommation, ampoules, etc.) ou soutenir le financement – notamment via la distribution de primes énergie – des travaux chez les particuliers. Elles peuvent aussi décider de sous-traiter tout ou partie de ces opérations, en les confiant à des opérateurs tiers. Ce sont les “délégataires”. Ces derniers obtiennent alors les CEE correspondant aux économies d’énergie réalisées et les revendent aux obligés.

Problème : depuis 2015, le nombre de fraudes aux CEE a explosé. Un rapport de Tracfin publié à la fin 2018 fait même état de montages extrêmement complexes, faisant intervenir tout une chaîne de sous-traitants malveillants, dont l’objectif était d’amasser des CEE, qu’elles revendaient à des courtiers ou à des entreprises obligées. Or les travaux étaient bien souvent fictifs ou mal réalisés… Au grand dam des particuliers qui escomptaient réaliser des économies sur leurs factures d’énergie. Conscient de cet écueil, qui met à mal l’ensemble du dispositif, le gouvernement projette d’intégrer un mécanisme anti-fraude dans le projet de loi Énergie, qui arrive cette semaine en Commission du développement durable de l’Assemblée nationale. Le député LREM du Gard Anthony Cellier nous en dévoile les grandes lignes.

Capital : D’après le rapport de Tracfin, le premier risque de fraude aux CEE porte sur le statut même de délégataire. Partagez-vous cet avis ?

Anthony Cellier : Je ne pense pas que le plus gros risque de fraude porte aujourd’hui sur les délégataires. Les règles concernant la procédure d’obtention du statut ont été renforcées. Le Pôle National des CEE (PNCEE) dispose désormais de moyens plus importants pour contrôler les prétendants. Cela a permis de passer d’environ 80 acteurs, fin 2017, à une vingtaine en 2019, faisant sortir du dispositif des CEE les acteurs qui ne présentaient pas les garanties nécessaires ou qui pouvaient être mal intentionnés.

Capital : Mais ce durcissement a aussi poussé les plus malveillants à davantage de créativité…

Anthony Cellier : Le rapport Tracfin a effectivement mis en lumière des montages complexes. Mais il faut savoir que cette étude ne fait pas état des cas majoritaires. En réalité, les montages sont bien souvent moins élaborés. La fraude semble porter généralement sur des travaux mal réalisés, surévalués voire sur de fausses déclarations de travaux par des artisans ou des entreprises mal intentionnées, qui peuvent se faire passer pour des délégataires. Il existe aussi une usurpation de la qualité de RGE par certaines entreprises. Mais on est le plus souvent confrontés à des cas de blanchiment d’argent liés à des travaux surévalués. Enfin, je distingue, personnellement, fraude intentionnelle et manquement…

Capital : C’est-à-dire ?

Anthony Cellier : Il arrive que des entreprises de bonne foi se trompent, notamment dans l’utilisation de matériaux non-réglementaires, dans les métrés ou dans l’interprétation des fiches d’opérations. Vous pouvez par exemple avoir des différences de métrés entre ce qui est déclaré sur le devis par l’artisan et ce qui est réellement constaté, à l’issue des travaux. Mais il n’y a pas forcément de volonté de frauder. Et il faut noter que la grande majorité de nos artisans RGE font très bien le travail. La plupart des délégataires affirment d’ailleurs mettre en place des contrôles internes pour vérifier que les travaux réalisés par les artisans RGE ont bien été faits. Pour aller dans ce sens, je proposerai dans le projet de loi que chaque fiche d’opérations prévoit un minimum de ce type de contrôle.

Capital : Justement, que prévoit le projet de loi Énergie, en matière de lutte contre les arnaques à la rénovation énergétique ?

Anthony Cellier : Ce projet de loi vise d’abord à accélérer les procédures de contrôle. Nous allons donner la possibilités aux services de la DGFIP (Direction générale des finances publiques, ndlr), des douanes, de la répression des fraudes et de Tracfin d’échanger sur des informations liées aux CEE. Un amendement en cours de rédaction vise également à permettre à Qualibat (organisme en charge de décerner les labels de qualification et de certification, ndlr) et autres organismes certificateurs de pouvoir échanger plus facilement des informations avec le PNCEE. On réfléchit aussi à intégrer les délégataires. Car on s’est aperçu que, à la suite de travaux mal réalisés, même lorsque l’un d’eux cesse sa collaboration avec un artisan, l’artisan en question reste sur le marché et peut proposer ses services à d’autres délégataires. Il y a donc un trou dans la raquette. Il faut pouvoir l’exclure du dispositif.

Capital : Le Conseil d’Etat a décidé d’annuler un mécanisme de contrôle contenu dans le projet de loi initial. Pourquoi et que va-t-il devenir ?

Anthony Cellier : Une mesure donnait en effet la possibilité au ministre de la Transition écologique de mandater un organisme extérieur (des bureaux de certification tels que le Bureau Veritas ou Dektra, par exemple) pour contrôler des entreprises auxquelles on aurait déjà attribué des manquements. Toutes leurs opérations passées auraient ainsi pu être vérifiées a posteriori, et à leur charge. Le Conseil d’Etat a annulé cette mesure car il souhaitait une écriture plus précise de ce mécanisme. Nous sommes en train de rédiger un amendement pour le réintroduire au projet de loi.

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Encadrement des loyers : dans quels cas votre propriétaire peut-il le contourner ?

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L’encadrement des loyers fera son grand retour dans la capitale, à compter du 1er juillet. Question : un bailleur peut-il fixer un loyer supérieur au loyer de référence ? Réponse : oui… Mais la loi reste floue sur ce point. Capital a listé quelques cas précis de majorations possibles.
Moins de deux ans après avoir été annulé par la justice, l’encadrement des loyers fait son grand retour à Paris. Conformément à la loi Elan, le dispositif est réintroduit pour une période expérimentale de 5 ans, à compter du 1er juillet 2019. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, l’Olap, a calculé les loyers médians par mètre carré dans chaque quartier de la capitale, selon le type d’immeuble, l’année de construction et le nombre de pièces du logement. Médianes qui ont ensuite été reprises par la préfecture, qui a fixé les loyers de référence à ne pas dépasser, dans un arrêté publié le 28 mai.

Pour tenir compte des écarts constatés entre les loyers des logements loués meublés ou à nu, la préfecture applique une majoration unitaire de 20% par mètre carré. Concrètement, pour respecter l’encadrement des loyers, un bailleur doit donc fixer un loyer (hors charges) compris entre le loyer de référence minoré (30% en-dessous du loyer de référence) et le loyer de référence majoré (20% au-dessus). Vous pouvez retrouver ces loyers de référence, par quartier, sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL).

Un complément de loyer, pour des caractéristiques exceptionnelles
Mais, le dispositif d’encadrement des loyers autorise le bailleur à fixer un complément de loyer. Ce complément, qui doit obligatoirement être mentionné au contrat de bail et vient s’ajouter au loyer de base, peut être fixé “pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique” (article 140 de la loi Elan). En d’autres termes, un complément de loyer peut être fixé lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, par rapport aux logements environnants de même catégorie. Mais la loi reste très floue sur ce point, puisqu’elle ne précise pas la nature de ces caractéristiques…

Aussi, la mise en place d’un complément de loyer donne régulièrement lieu à des litiges entre bailleurs et locataires, devant la commission départementale de conciliation. Ce comité paritaire, qui dépend de la DRIHL, doit être saisi par le locataire dans les 3 mois suivant la signature du bail. Le cas échéant, la commission statue au cas par cas, en fonction des spécificités de chaque logement. “Pour être justifié, un complément de loyer doit correspondre à des éléments qui sortent de l’ordinaire et qui, surtout, n’ont pas été pris en compte dans le calcul du loyer, détaille la DRIHL. Mais il n’existe pas d’élément incontestable pour la mise en place d’un complément de loyer”. Oubliez, par exemple, les majorations de loyer pour la mise à disposition d’une cave ou d’un parking, qui sont généralement considérés comme des annexes classiques, donc incluses dans le loyer. Idem pour des gros appareils d’électroménager (type réfrigérateur, lave-vaisselle, etc.) fournis par le propriétaire.

Une belle vue ne légitime pas toujours un complément de loyer
Quels éléments peuvent alors justifier la fixation d’un complément de loyer ? “En 2017 (lorsque l’encadrement des loyers était encore appliqué à Paris, ndlr), sur 18 affaires traitées par la commission de conciliation, une seule s’est soldée par la validation du complément de loyer prévu dans le contrat de bail, évoque la DRIHL. Il s’agissait d’un bien situé au Quai de la Loire et qui disposait d’un balcon avec une belle vue sur le canal Saint Martin”. Mais attention, une belle vue ne légitime pas toujours un complément de loyer. Preuve en est l’affaire de ce logement situé au 31 rue du Terrage, dans le Xe arrondissement, qui disposait lui aussi d’un balcon, avec cette fois une vue sur la tour Eiffel. “Les membres de la commission ont considéré que cette vue était trop éloignée du monument pour motiver d’une majoration du loyer”, explique la DRIHL.

>> A lire aussi – Encadrement des loyers : le barème des sanctions contre les propriétaires récalcitrants

Seule autre exemple d’affaire s’étant conclue par une acceptation du complément de loyer par la commission de conciliation : un appartement duplex situé rue de l’Amiral d’Estaing, dans le XVIe arrondissement. Celui-ci disposait d’un jardin privatif, élément rarissime à Paris. “Mais, même si les membres de la commission ont validé le bien-fondé du complément de loyer, ils ont tout de même statué pour un abaissement du loyer de base”, rappelle la DRIHL. La définition, par la loi, du complément de loyer n’ayant pas été modifiée dans la nouvelle version de l’encadrement des loyers, les prochaines décisions de la commission devrait, a priori, s’inscrire dans la continuité des précédentes. Avis aux locataires qui signeraient un bail à compter du 1e

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Détecteur de fumée : que risque-t-on à ne pas l’installer ?

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En France, seulement 45% des propriétaires et 39% des locataires ont équipé leur logement de détecteur de fumée. Risquent-ils d’être pénalisés par les assureurs en cas d’incendie ?
Une majorité de Français n’ont pas ou mal installé leur détecteur de fumée. Alors que depuis le 1er janvier 2016, l’installation d’un détecteur de fumée est obligatoire, seuls 45% de propriétaires et 39% des locataires en ont équipé leur logement selon un sondage national réalisé par Bricozor. Encourent-ils de graves conséquences auprès de leurs assureurs ? La réponse est non ou presque. D’abord il faut dire qu’aucune sanction n’est prévue par la loi en cas de non-installation du détecteur de fumée.

“Les assureurs ne prévoient en effet aucune franchise supplémentaire ou minoration d’indemnisation en cas d’absence de détecteurs de fumée”, déclare à Capital Christophe Triquet, directeur général du comparateur MeilleureAssurance. Et celui-ci d’ajouter “qu’il n’y a pas (ou très peu) d’assureurs qui imposent la présence de détecteurs de fumée pour valider les contrats d’assurance”. Il n’y a donc pas d’incidence sur les garanties.

L’absence de détecteur n’a aucun impact sur l’indemnisation
Un constat partagé par une porte-parole du comparateur d’assurance Réassurez-moi. “Nous avons constaté que dans 90 % des contrats, l’absence de détecteur n’a aucun impact sur l’indemnisation par l’assureur”, estime-t-elle avant de préciser : “Toutefois quelques assureurs appliquent une franchise spéciale incendie. Celle-ci ne correspond pas à un pourcentage de l’indemnisation, mais à un montant fixe pouvant aller jusqu’à 400 euros (franchise maximum constatée)”. Ce qui est peu en cas d’incendie de grande ampleur Les deux comparateurs recommandent bien évidemment de se doter tout de même d’un détecteur de fumée.

Et pour cause. Le jeudi 9 mai, un propriétaire a été condamné par le tribunal correctionnel de Cahors à six mois de prison avec sursis, 3.000 euros d’amende et 25.000 euros de dommages et intérêts. La raison ? Son locataire a trouvé la mort dans un incendie survenu en juillet  2017. Une mort qui aurait pu être évitée, en effet le propriétaire n’avait pas installé de détecteur de fumée dans le logement qu’il louait.

La justice a reconnu le bailleur coupable des chefs d’accusation d’homicide involontaire “par violation manifestement délibérée d’une obligation de sécurité ou de prudence”. C’est la première condamnation de ce genre depuis la publication du décret rendant obligatoire la présence d’un détecteur de fumée dans les habitations. De quoi convaincre les récalcitrants à quand même se doter d’un détecteur de fumée.

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Une mission parlementaire pour maîtriser les coûts du foncier

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Le gouvernement a confié une mission parlementaire au député de la Haute-Garonne, Jean-Luc Lagleize, avec comme objectif de trouver des solutions face aux problèmes de la thématique du foncier. Il faut en effet, stopper la spéculation foncière et trouver une solution contre le manque de foncier.

Le député centriste est missionné par le gouvernement depuis le 4 avril jusqu’au mois de juillet 2019, autrement dit, une mission de 4 mois pour trouver des mesures concrètes sur les problèmes générés autour du foncier. Jean-Luc Lagleize, en charge de la mission, est également président de la commission “Aménagement et politique foncière” de Toulouse Métropole

Le prix du foncier toujours en hausse
Pour les professionnels de l’immobilier comme les promoteurs, la situation devient de plus en plus compliquée. En effet, sur les dix dernières années écoulées, on estime que le prix du foncier a augmenté de près de 70 % ! Dans le même temps, le prix de construction moyen s’est élevé de 24%. Les promoteurs immobiliers ont donc des difficultés pour trouver et acheter du foncier afin de construire de nouveaux programmes et lorsqu’ils en trouvent, ils se retrouvent confrontés des prix de plus en plus élevé de construction.

Au vu de ces prix toujours de plus en plus haut, on comprend pourquoi de nombreux nouveaux logements ne peuvent pas être proposés à des prix attractifs. Il faut savoir que le poids du foncier dans une opération immobilière représente en moyenne 30 à 40 % du prix total. Et c’est seulement une moyenne… dans les zones dites tendues où les prix sont encore plus élevés, le pourcentage peut dépasser les 50 %. Le prix du foncier est ainsi devenu un important frein à la construction.

Toutes ces hausses de prix ne permettent pas de proposer des prix attractifs aux Français qui ont de plus en plus de mal à trouver un logement abordable. Surtout que le prix des logements a bien plus augmenté que le pouvoir d’achat des Français.

« Le coût du foncier est une composante majeure des prix immobiliers, qu’il convient impérativement de maîtriser pour construire plus, mieux et moins cher, afin que les Français puissent réellement trouver des logements à prix abordable », Jean-Luc Lagleize.

Un objectif final de produire plus de logements à un prix plus faible
Pour sa mission, le député Haut-Garonnais, travaillera en collaboration avec le ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie. Cette mission succède à la promulgation de la loi Élan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) datant du 23 novembre 2018 pour laquelle Jean-Luc Lagleize était responsable du projet. D’ailleurs, la loi a beaucoup fait réagir lors de sa parution avec notamment la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) et le PDG de Nexity, Alain Dinin, qui ont rapidement fait savoir leur mécontentement, évoquant des mesures insuffisantes pour créer un “choc d’offres” promis par Emmanuel Macron.

Les professionnels de l’immobilier pourront se faire entendre grâce à cette mission parlementaire, car Jean-Luc Lagleize auditionnera de nombreux professionnels du secteur afin d’obtenir de précieuses informations et/ou recommandations préconisées pour régler le problème du prix du foncier. D’ailleurs, les entretiens avec les intéressés ont déjà commencé depuis quelques jours.

La volonté du député missionné est notamment de s’inspirer des outils et des mesures d’autres pays d’Europe. Particulièrement d’Europe du Nord avec la Suède ou encore les Pays-Bas ou le Royaume-Uni. Ces pays détiennent la spécificité de dissocier le foncier et le bâti.

Des idées pour libérer le foncier et faire baisser son prix
Une mesure visant à inciter la vente de terrain à bâtir est en place depuis 2018, permettant d’obtenir un avantage fiscal exceptionnel en vendant son foncier à un promoteur immobilier. Cependant, cette mesure n’est pas connue par beaucoup de propriétaires fonciers et elle est limitée dans le temps. Les propriétaires fonciers ont jusqu’à la fin de l’année 2020 pour en profiter. Ce genre de mesure vise à inciter la libération de foncier, mais cela reste largement insuffisant car cela n’agit pas sur les prix du foncier.

D’autres idées ont déjà été évoquées par le PDG de Nexity :

Imposer une densité minimum au lieu d’une densité maximum : tous les documents d’urbanismes qui régissent les règles de construction imposent tout le temps des limites de densité lors de nouvelles constructions. Or, en construisant plus haut, on peut limiter l’impact du prix du foncier ce qui permettra de produire des logements à des prix plus faibles.
Les taxes augmentent trop fortement les coûts de construction : On estime que les taxes représentent 35 à 40 % du prix d’un programme immobilier. La Commission des comptes a publié des chiffres démontrant que l’État perçoit plus de 30 milliards d’euros de recette par an.
La mission parlementaire engagée par le gouvernement ne fait pas encore grand bruit, c’est pourtant un enjeu phare pour les Français car le logement est la première dépense des ménages. En réduisant le coût d’un logement, c’est directement le pouvoir d’achat des Français qui sera impacté.

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Climate Mobilization Act : la loi pour dépolluer les gratte-ciel New-yorkais

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Une nouvelle loi nommée “Climate Mobilization Act” (loi sur la mobilisation climatique en anglais) a été mise en application par le Conseil municipal de New-York depuis le 18 avril 2019. Elle a pour but de réduire considérablement les émissions de gaz à effet de serre des gratte-ciel de la plus grande ville américaine.

50 000 gratte-ciel de New-York vont devoir subir des travaux énergétiques

La ville la plus peuplé des États-Unis a connu des catastrophes climatiques ces dernières années, notamment l’ouragan Sandy, suite à cela le Conseil municipal de la ville a défini un objectif écologique global de réduire de 80 % les émissions de GES d’ici 2050. Aujourd’hui, la promulgation du nouveau texte est une forte avancée pour atteindre cet objectif.

Les détails de la “Climate Mobilization Act”
Le Conseil municipal de New-York a opté pour un tournant décisif dans la lutte contre le réchauffement climatique avec la promulgation de cette nouvelle loi. Elle oblige les gratte-ciel de New-York de réduire de 40 % leurs émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030. Une mesure très importante car les bâtiments sont responsables de 70 % des émissions de carbone dans la ville de New-York.

New-York entend bien rester la ville emblématique des gratte-ciel, pour cela, il faut que ses constructions ne deviennent pas obsolètes avec le temps. Or, la tendance des dernières années est la présence de plus en plus forte de la dimension écologique dans les constructions. Avec la nouvelle loi, la “Big Apple” veut rester pionnière et donc montrer l’exemple pour la construction de gratte-ciel à faible impact environnementaux.

Les bâtiments qui sont concernés par le nouveau texte ratifié auront donc un peu plus de 10 ans pour opérer les travaux nécessaires pour cette transition énergétique. Il s’agit de tous les bâtiments résidentiels et commerciaux de plus de 2 300 m², ils représentent au total un tiers des émissions de gaz à effet de serre de toute l’agglomération. Si des bâtiments ne sont pas aux normes en temps voulu, alors, de lourdes amandes seront applicables. On estime que plus de 50 000 bâtiments sont concernés par cette loi.

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