La ténuité des taux d’intérêt immobiliers fait qu’il n’a jamais été aussi avantageux d’acheter un logement pour le louer et c’est encore plus vrai dans certaines communes. Découvrez notre top 10 des villes où investir en cette rentrée 2019.
1. Toulouse : 3 382 € du m² / + 6 % en 1 an
Les données recueillies par SeLoger nous incitent à penser que Toulouse mérite d’occuper la première place de notre classement des villes où il est intéressant de réaliser un investissement locatif. Et pour cause, celle que l’on surnomme la Ville Rose remplit tous les critères requis pour un investissement locatif réussi. Le prix de son l’immobilier, tout d’abord, qui reste très raisonnable pour une ville de sa taille (475 438 habitants y ont été recensés en 2016). En effet, le prix au m² à Toulouse se limite à 3 382 €. Mais outre le fait que son parc immobilier soit abordable, la Cité des Violettes se caractérise également par une attractivité exponentielle (induite, pour une large part, par la mise en place de la LGV) et un dynamisme, tant économique (aéronautique, recherche…) que démographique (chaque année, la ville totalise quelque 5 620 nouveaux habitants), qui n’est plus à prouver. Ajoutez à cela 100 000 étudiants qui sont autant de locataires potentiels et vous comprendrez aisément pourquoi Toulouse est LA ville où il est urgent d’investir à la rentrée !> Quartiers à privilégier : L’hyper-centre, le quartier de la Croix de Pierre et le secteur de Rangueil. « Mais dans tous les cas, il est important de veiller à ce que le logement soit proche des transports en commun » précise Caroline Ayroles, co-fondatrice et gérante de l’agence immobilière My Toulouse.
2. Nantes : 3 475 € du m² / + 6,3 % en 1 an
Profitant du niveau exorbitant du prix de l’immobilier bordelais, Nantes fait figure de nouvel eldorado des investisseurs locatifs ! En effet, refroidis par le prix des logements à Bordeaux (plus de 4 600 €/m²), de nombreux investisseurs ont ainsi déserté la Belle Endormie au profit de la Capitale des Ducs de Bretagne. Et on les comprend. Le prix au mètre carré à Nantes avoisine 3 375 €. Mais si vous aussi, vous cédez aux sirènes de la pierre locative nantaise, ne tardez pas à concrétiser votre projet immobilier ! Attention toutefois, car la forte hausse (+ 6,3 % en un an) du prix immobilier à Nantes ne semble pas près de s’arrêter et contribue à faire se réduire rapidement le rendement des faibles superficies de l’hyper-centre. « Le marché immobilier nantais est en forte tension. Sur le terrain, nous constatons une hausse des prix et de la demande » indique Mélanie Ansquer, mandataire immobilier indépendant IAD. Rien d’étonnant, donc, à ce que de plus en plus d’investisseurs nantais ciblent désormais les maisons. En effet, ce type de biens étant très prisé non seulement des familles (notamment XXL parce que reconstituées) mais aussi des amateurs de colocation, sa rentabilité pourra s’avérer meilleure que celle d’une petite surface pour un turn-over réduit et un risque de vacance locative proche de zéro…> Quartiers à privilégier : Si l’hyper-centre reste ultra prisé des investisseurs, le déséquilibre entre l’offre et la demande fait que le marché des petites surfaces y est désormais très concurrentiel. Animé et bénéficiant d’un emplacement stratégique, grâce à la présence, notamment, du campus Michelet, le quartier Hauts-Pavés – Saint-Félix permet de s’adresser à une locatèle d’étudiants et de jeunes actifs.
3. Lille : 3 224 € du m² / + 2,9 % sur 1 an
C’est la Capitale des Flandres qui occupe la troisième marche de notre podium. Bien qu’il ait augmenté de 13,2 % depuis 2015, force est de constater que le prix de l’immobilier lillois reste accessible pour une métropole. D’après les informations qu’a récoltées le baromètre LPI-SeLoger, la cote de l’immobilier à Lille se monte à 3 244 €/m². Si les investisseurs locatifs s’intéressent d’aussi près à la Cité Nordiste, c’est aussi parce qu’elle est « dynamique et attractive, notamment grâce à un pôle étudiant important, l’un des plus diversifiés de France, qu’elle affiche un faible taux de carence locative et qu’elle est proche des autres grandes villes européennes » explique Benjamin Marrache, agent immobilier ch’ti.> Quartiers à privilégier : Sont particulièrement recherchés par les afionados de la pierre locative lilloise les quartiers Vauban ainsi que – mobilité oblige -, les environs des gares (Lille-Flandres et Lille-Europe).
4. Lyon : 4 817 € du m² / + 5,6 % sur 1 an
S’il est une valeur sûre de l’immobilier locatif qui ne se démode pas, c’est bien Lyon. Boosté par un marché dynamique sans toutefois tomber dans l’hyper-activité, le prix au m² à Lyon enregistre une forte croissance. Sur les douze derniers mois, il progresse ainsi de 6,3 % pour atteindre 4 817 €. Il est d’ailleurs à noter que la Capitale des gaules est récemment redevenue la deuxième ville de province la plus chère, titre que Bordeaux lui avait dérobé… Le prix de son immobilier pourrait ainsi constituer le seul bémol à venir ternir l’attractivité de Lyon auprès des investisseurs. C’est pourquoi les tarifs immobiliers lyonnais conviennent davantage à un investissement patrimonial, soit un logement dont on sait qu’après l’avoir proposé à la location, on pourra le revendre facilement et en réalisant une plus-value au passage, qu’à un investissement axé sur le rendement pur et dur.> Quartiers à privilégier : Si le marché lyonnais est fiable et qu’il convient dans sa quasi-totalité à la pierre locative, des secteurs comme Bron, la Part-Dieu ou encore Gerland offrent aussi de belles opportunités d’investissement locatif. De même que le 9e arrondissement de Lyon qui, comme le souligne Emmanuel Mulotti de l’agence immobilière Muldo Immo, « permet de toucher les étudiants et où l’on trouve de nombreuses écoles de commerce ».
5. Rennes : 3 490 € du m² / + 9,5 % sur 1 an
En termes d’investissement locatif, c’est peu dire que l’on assiste actuellement à une véritable ruée vers l’Ouest… de la France ! Le marché immobilier nantais étant devenu huper concurrentiel (avec davantage de demande que d’offre), une part croissante d’investisseurs a choisi de se tourner vers Rennes dont le marché locatif tire sa vitalité de la haute teneur en étudiants qui caractérise la ville. Jugez plutôt, à Rennes, un habitant sur trois poursuit des études supérieures : universités de Rennes 1 et 2, Sciences Po, Agrocampus, École Nationale Supérieure d’Architecture de Bretagne (ENSAB)… Bref, à Rennes (Roazhon, en VO), la demande locative locale est très forte ! Mais si les studios continuent de se vendre comme des petits pains, il peut se révéler avantageux à plus d’un titre de profiter des taux d’intérêt actuels pour booster son pouvoir d’achat immobilier et acheter plus grand. Pour ce qui est des prix, le baromètre LPI-SeLoger nous apprend que la cote de l’immobilier à Rennes atteint 3 490 €. Enfin, les chiffres recueillis par SeLoger font état d’un loyer moyen de 476 € mensuels à Rennes.> Quartiers à privilégier : Encore et toujours l’hyper-centre mais « opter pour un T2 ou un T3 plutôt que pour un studio permet non seulement de s’adresser aux étudiants, aux couples et aux jeunes actifs mais aussi de réduire considérablement le taux de vacance locative » explique Bénédicte Hecker, Directrice de PG&A Immobilier. Et en faisant le choix d’effectuer des « travaux dans un logement des années 60-70 pour le mettre en location, il est possible d’augmenter la rentabilité de votre investissement ».
6. Angers : 2 288 €du m² / + 7,1 % sur 1 an
Avis aux investisseurs locatifs : à Angers, tous les signaux sont au vert car bien que celle que l’on surnomme parfois l’Athènes de l’Ouest ne soit plus éligible au dispositif Pinel, l’attrait qu’elle exerce sur les investisseurs n’a pas diminué ! En témoigne la forte poussée (+ 7,1 %) que le prix au mètre carré à Angers connaît depuis un an. Parmi les atouts dont dispose la préfecture du Maine-et-Loire, on peut citer un prix de l’immobilier accessible (2 288 €/m²), une indéniable douceur de vivre (la Capitale de l’Anjou a reçu « 4 fleurs » du Conseil national des Villes et Villages Fleuris), une forte demande locative (20 % de la population est composée d’étudiants), une bonne rentabilité locative (de 5 à 7 % bruts) et une proximité accrue (merci, la LGV !) avec Paris qui n’est plus désormais qu’à 1h40 en train.> Quartiers à privilégier : Les petites superficies du centre-ville angevin restent des placements fiables mais les secteurs que la ligne B du tramway qui reliera Belle-Beille et Monplaisir via l’hyper-centre d’Angers, sont à suivre de près.
7. Montpellier : 3 089 €du m² / + 3 % sur 1 an
Immobilièrement attractive, économiquement dynamique, financièrement accessible et démographiquement en plein boom, Montpellier fait partie de ces villes qui, si elles continuent sur leur lancée, pourraient prochainement squatter les plus hautes marches de notre podium ! Affichant une croissance modérée (+ 3 % en un an) mais continue, le prix immobilier à Montpellier se limite, dans l’ancien, à 3 089 €/m². Équivalent occitan de villes comme Rennes ou encore Nantes, Montpellier attire à elle aussi bien les jeunes actifs que les étudiants. C’est pourquoi celle que l’on surnomme La Surdouée (on y dénombre beaucoup de chercheurs !) a toute sa place non seulement dans notre classement mais aussi dans votre stratégie d’investissement locatif.> Quartiers à privilégier : Exception faite du centre-ville, et en particulier du quartier de l’Écusson dont l’attractivité ne se dément pas, le quartier Hôpitaux-Facultés, au nord de la ville, témoigne d’une forte demande locative.
8. Tours : 2 422 € du m² / + 0,4 % sur 1 an
Occupant le 8e place de notre classement des villes où il est urgent d’investir, Tours bénéficie d’un marché immobilier attractif. Très prisées des investisseurs qui se livrent à une concurrence féroce pour les acquérir, les petites superficies (du studio au T2) de l’hyper-centre sont même en voie de raréfaction ! Quant au prix immobilier à Tours, il atteint 2 422 €/m² ce qui place la Capitale des Châteaux de la Loire parmi les villes dont les tarifs immobiliers sont inférieurs à la moyenne hexagonale (3 689 €/m² pour un appartement ancien) et permet ainsi aux investisseurs d’améliorer le ratio prix d’achat/loyer de leur placement. Enfin, sachez que l’analyse des données compilées par SeLoger révèle que le prix moyen d’un logement tourangeau se monte à 298 148 €.> Quartiers à privilégier : L’yper-centre de Tours ainsi que les alentours de l’hôpital Bretonneau et de la place Plumereau.
9. Poitiers : 2 060 € du m² / + 4,8 % sur 1 an
Profitant d’un véritable phénomène d’aspiration, voilà que le marché locatif pictavien se met à siphonner le marché bordelais, plombé par une flambée des prix… car celle que l’on surnomme la « Ville aux Cent Clochers » n’a jamais paru aussi désirable aux yeux des investisseurs ! Par un effet cascadant, aux investisseurs parisiens et bordelais sont même récemment venus se superposer les investisseurs nantais ! Et pour cause, le prix au mètre carré à Poitiers rend quelque 1 415 € à celui de l’immobilier nantais. Une autre particularité du marché locatif de Poitiers et qui mérite d’être soulignée, c’est la forte demande dont les maisons font l’objet. « Ciblées par les familles recomposées, elles sont certes moins rentables à moyen terme que les petites surfaces mais la demande est forte et les locataires déménagent moins souvent » précise Cédric Gaboreau, mandataire immobilier indépendant IAD.> Quartiers à privilégier : Si Le Plateau, Chilvert et la Gibauderie sont des valeurs sûres, les quartiers des Prés-Mignons, de Poitiers-Sud et de la gare de Poitiers recèlent un fort potentiel et voient leurs cotes progresser…
10. Strasbourg : 3 430 € du m² / + 3,1 % sur 1 an
À l’instar de Toulouse, Strasbourg se caractérise par des prix immobiliers abordables pour une métropole. Selon les chiffres récoltés par le baromètre LPI-SeLoger, la cote de l’immobilier à Strasbourg progresse de 3,1 % sur les douze derniers mois sans toutefois dépasser 3 040 €/m². Cette ténuité du prix des logements strasbourgeois, associée à une forte demande locative (étudiante, pour la majeure partie), à une population en forte croissance et à un marché immobilier témoignant d’une réelle constance, font de la Capitale de l’Europe une destination de choix (et à moins de deux heures de Paris) pour les amateurs de pierre locative. Enfin, sachez qu’actuellement, les informations rassemblées par SeLoger font état d’un délai de revente se limitant à 43 jours seulement à Strasbourg.> Quartiers à privilégier : Comme toujours, le coeur de la ville permet de s’assurer de faire le plein d’étudiants et de jeunes actifs tout en limitant le risque de vacance locative. Parce qu’il permet, quant à lui, de toucher les fonctionnaires européenes, le quartier Robertsau-Wacken peut également constituer un choix avantageux.
BON À SAVOIR
Si ni Paris ni Bordeaux ne figurent dans notre classement des villes où il est urgent d’investir en cette rentrée 2019, c’est parce que la flambée du prix de leur immobilier en a fait des villes littéralement « hors-sol » et trop chères à l’achat pour permettre de rentabiliser un investissement locatif… Le prix immobilier à Paris atteint actuellement 10 450 €/m². Et même si sa hausse a considérablement ralenti, le prix au mètre carré à Bordeaux est tout de même de 4 653 €.
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